文档介绍：房地产企业融资渠道与融资风险管理研究
摘要:房地产企业财务管理中,融资管理至关重要。本文针对房地产开发企业融资渠道、融资原则及融资风险管理分别进行了阐述。
关键词:房地产融资;管理;风险管理
一、房地产企业的主要融资渠道
银行贷款是市场信用经济融资的主要方式,它以银行为经营主体,按信贷规则运作,要求资产安全和资金回流,风险取决于资产质量。银行贷款一直是房地产开发资金的主要来源,主要包括以下方式:土地使用权抵押贷款、自有财产(股权)抵押贷款、担保贷款。可拓展的银行贷款融资手段包括项目封闭融资、公司综合授信、信用免担保抵押贷款、在产品、存货抵押贷款、开发企业之间的相互担保等。
非银行金融机构主要有信托投资公司、租赁公司、保险公司、证券公司、企业集团的财务公司等等。它们有的承销证券,有的融资融物。有的为了一定目的而集聚资金,可以为一些房地产企业直接提供部分资金或为房地产企业筹资提供服务。这种筹资渠道的财力比银行要小,但具有广阔的发展前景。
信托是受人之托代人理财的形式。通过房地产信托,地产开发商可以从信托投资公司获得信托贷款。
典当融资典当对于小额短期融资有自己快速的优势,房地产抵押典当余额不得超过典当行注册资本,对于注册资本不足1000万元的,房地产抵押典当单笔金数额不得超过100万元;注册资本在1000万元以上的,房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。
房地产投资基金是指直接投资于产业,主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。房地产基金是一种将房地产投资作为基金投资的重要目标,集中众多投资者的零散资金,交由投资专家进行投资的融资方式。
目前建筑市场竞争激烈,许多有经济实力的承包商愿意用各种方式合作融资以争取建设任务当然现在建筑商垫资开发成为国家宏观调控重点,但其他更灵活的合作融资方式还是可以小范围尝试。
二、房地产企业融资的原则
房地产业融资,应在分析评价影响融资的各种因素的基础上,讲求融资的综合经济效益。具体来讲,包括这几个方面的基本原则:
,努力提高筹资效果
无论通过什么渠道、采用什么方式筹集资金,都应预先确定资金的需要量。融集资金固然要广开财路,但必须有一个合理的界限,使资金的筹集量与需要量达到平衡,防止筹资不足而影响生产经营或筹资过剩,以致降低筹资效益。
,大力提高投资效果
投资是决定是否要筹资、筹资多少的重要因素之一。投资收益与资金成本相权衡,决定着是否要筹资,而投资数量则决定着筹资的数量。因此,必须确定有利的资金投向,才能决定是否筹资和筹资多少,要避免不顾投资效果的盲目投资。可以说,房地产企业的筹资和其市场营销管理是密不可分的。两者的有效结合,将是房地产企业管理的重点之一。
,力求降低资金成本
企业筹集资金可以采用的渠道和方式多种多样,不同筹资渠道和方式的筹资难易程度、资金成本和财务风险各不一样。因此,要综合考虑各种筹资渠道和筹资方式,研究各种资金来源的构成,求得最优的筹资组合,以便降低综合的资金成本。