文档介绍：酒店公寓营运方案详解
梅沙公馆项目规划营运方案
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§构建和谐，发展品牌，实现连锁§
梅沙公馆项目规；
7、设有桑拿按摩中心；
梅沙公馆项目规划营运方案
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§构建和谐，发展品牌，实现连锁§
8、设有游泳池。
总的来看，酒店地产作为一种新的产品开发模式，有较强的生命力，运作成功会为发展商及广大投资者带来双赢的结果，但是否有整合各种专业合作资源的能力，是保证酒店地产能否成功运作的关键因素。
第三部分项目合作模式
根据项目的定位及规划，本章从项目的开发模式以及开发商与酒店管理公司的合作模式两方面提出方案。
一、项目开发模式
※ 模式一：完全产权式酒店
将项目每一个单位分别出售给业主，同时引入知名的酒店管理公司，由业主委托酒店管理公司进行统一经营管理。
销售思路
——对所有购买业主承诺有固定的投资回报率，完全作为投资性商品进行宣传推广。
利弊分析
——适合区域性需求，投资性住房更具市场潜力。
——引入第三方运营业主的物业，产权和经营权明确，开发商可规避项目的后续纠纷。
——开发商回笼资金快速，销售价格较高。
——物业类型统一，后期物业管理较为方便。
——整体包租风险较大，一般需开发商给予酒店管理公司补贴。
梅沙公馆项目规划营运方案
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§构建和谐，发展品牌，实现连锁§
——酒店管理公司后续出租压力大，很难找到愿意并且能够承担此风险的酒店管理公司来运营。
※ 模式二：酒店式公寓
将项目每一个单位分别出售给业主，同时引入知名的酒店管理公司提供星级酒店物业管理服务，业主可选择委托酒店管理公司代租经营或自住。
销售思路
——对购买且选择委托经营的业主承诺有固定的投资回报率，对购买但选择自住的业主提供星级酒店的管家式物业服务，以投资、自住皆宜的商品进行宣传推广。
利弊分析
——体现投资与度假自住功能，满足不同需要的业主。
——对酒店管理公司风险较小，更容易找到合作单位。
——物业类型多样，后期物业管理较为不方便。
——项目的知名度、影响力及业主收益不如产权式酒店高。
二、开发商与酒店管理公司的合作模式
根据项目本身产权分散特性及开发商的意愿，针对梅沙公馆项目建议以全权委托管理的模式进行合作，此种合作方式在明确产权和经营权、规避开发商风险的同时，很好的兼顾了业主、开发商、酒店管理公司三方的利益。
——项目开发商按照酒店管理公司的标准要求建设装修酒店，并且办理好酒店经营相关的前置审批手续（消防、环保、卫生等），然后交给酒店管理公司注册登记和进行经营管理。
梅沙公馆项目规划营运方案
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§构建和谐，发展品牌，实现连锁§
——酒店管理公司受业主方委托，对项目全权实施酒店管理。
——酒店管理公司派出包括总经理在内的全套管理班子，按照“**”的品牌及管理模式，实行总经理负责制，对酒店的人、财、物及采、供、销全面负责。
——酒店管理公司负责包括业主回报在内的所有酒店运营费用，对委托物业经营或物业管理收益享有所得权，自负盈亏。
——开发商对移交给酒店管理公司经营的自有物业（限餐厅、会议室及康乐经营配套项目，不含大堂、停车场、办公后勤等其他公共配套项目）享有收益分配权。
第四部分业主投资收益和业主权益
投资收益是购房者最为关注，也是项目旺销与否的关键，而业主投资收益的计算与开发商的销售价格、以及管理公司的租金水平息息相关。在未获取开发商定价信息的前提下，可先行按当前梅沙片区同类物业的最高租金标准来制订业主投资收益。为了给开发商定价提供同口径的参考，我们提出以单位面积为基数、按房型类别以不同的标准制订业主租金回报和自住权益。根据开发商提供的单位面积测算，每种房型的租金如下：
房型
面积
租金标准
月租金
业主自住权益
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§构建和谐，发展品牌，实现连锁§
标准间
45—74㎡
50元/㎡
2250—3700元
2天/月
一房一厅
66—101㎡
45元/㎡
2970—4