文档介绍：旧改项目拆迁补偿贷款产品风险方案介绍
总行信贷审查部
2010年4月
第一部分产品描述
第二部分市场定位及销售策略
第三部分目标借款人及风险接受条件
第四部分操作流程控制及技术
第五部分重点风险控制措施――封闭运作
第六部分预警及问题户口管理
第七部分附则
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第一部分产品描述
一、定义
旧改项目拆迁补偿贷款是指向借款人发放的,用于旧改项目的拆迁、补偿安置所需资金,并由借款人提供我行认可的有效担保,以该项目的收入(土地出让收入或建成物业的销售收入)作为还款来源的贷款。
本方案仅适用于旧改项目(包括旧城旧村)的整体拆迁改建项目。
整体拆迁改建是指改造率(被拆除改建的建筑面积与改造前总建筑面积之比)在30%以上的项目。
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二、特点
1、由于旧改项目政策性强、涉及面广、程序繁杂、时间跨度长、实施难度大,拆迁补偿贷款属于较高风险的贷款类型;
2、旧改拆迁补偿贷款的还款来源于改造后形成的收入(土地出让收入或建成物业的销售收入),贷款人对其的收入须有全面的控制力;
3、旧改项目在实施过程中的不确定性较大,贷款人应进行全程持续性的跟踪管理,并且须要求借款人提供较强的风险缓释措施。
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三、产品构造
1、贷款金额。不超过旧改项目的拆迁、补偿安置所需资金的65%。借款人自有资金加我行贷款资金应满足项目所需全部资金。
2、贷款用途。可用于支付项目的拆迁费、补偿安置(包括产权置换、货币补偿、产权置换和货币补偿相结合)所需资金。其中拆迁保证金应为企业自有资金。
3、贷款期限:贷款期限根据项目的拆迁期、建设期、收入回笼期等合理匹配,一般不超过3年(含3年),最长不超过5年(含5年)。
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4、担保。原则上应提供抵押物,不接受单一依靠关联企业担保的授信方案。同时借款人必须出具承诺:如贷款项目取得使用权证,借款人应立即无条件办理追加抵押手续。
5、还款安排。一般采取按月结息、到期结清贷款本金(或按约定金额还本)的还款方式。
6、其他要求。
(1)项目的各项政府审批文件齐备、合法、有效;
(2)与借款人签订《拆迁贷款使用监管协议》。开立项目建设资金监管专户、销售收入回款专户。
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第二部分市场定位及销售策略
一、市场定位
1、从旧改项目的运作主体看,分为政府主导和市场化运作。
政府主导是指政府通过指定旧城旧村改造中长期计划、年度改造计划,组织编织旧城旧村改造专项规划、确定改造单位等方面确立的主导作用。
市场运作指的是改造单位自行与旧改项目产权单位或业主协商解决项目改造拆迁补偿安置事宜,改造项目建设、房产销售完全市场化运作。
我行应重点支持政府主导的项目,谨慎介入市场化运作的项目。
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2、从旧改项目的供地方式看,可分为“毛地公开交易”及“净地公开交易”方式。
采用“毛地公开交易”方式的改造项目,政府部门在完成改造范围内土地变性后,将改造范围内用地整体上报国土部门进入土地储备,专项规划作为土地交易条件,进行公开交易。中标企业按照专项规划确定的拆迁安置方案,与被拆迁人完善协议手续,组织实施拆迁。拆迁安置完成后,中标企业获得土地使用权,按净地办理土地使用证。
采用“净地公开交易”方式供地的改造项目,由政府主导完成土地变性和改造范围拆迁后,由土地储备机构对净地进行收储和公开交易。
我行应重点支持净地公开交易方式的旧改项目,谨慎介入毛地公开交易方式的旧改项目。
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二、销售策略
1、对于政府主导的旧改项目,原则上应要求借款人与政府有关管理部门签订的拆迁委托协议(合同)中必须注明拆迁土地的出让期限,并要求土地出让收入的回笼账户开立在我行。
对于市场化运作、毛地公开出让方式的旧改项目,后续的房地产开发项目贷款原则上也须在我行办理。
2、原则上不介入规划用途为行政用地、公益性用地等的拆迁项目;
3、旧改拆迁补偿贷款主要用于支持经济发达地区,拆迁符合城市规划、土地利用规划,“招、拍、挂”前景及经济效益较好、风险较小的拆迁安置开发项目;
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第三部分目标借款人及风险接受条件
(一)目标借款人
1、借款人从事房屋拆迁、安置、补偿等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策(如:具有行政主管部门核准的《房屋拆迁资格证书》或具有承担旧改项目开发的资格),有较为完善的工作规章制度和程序;
2、与商业银行合作关系良好,无不良信用记录;
3、须具备落实不低于拆迁费用估算35%的自筹资金的能力,并优先于贷款到位;
4、企业经营管理规范、制度健全,财务状况良好,资金筹措运作可行,运行封闭,财务具备按期还款付息的能力;
5、借款人能够提供合法、有效、足值的抵(质)押担保;
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