文档介绍：农村集体建设用地使用权流转价格评估
湖北省国土资源厅土地利用处
陈平
2013年4月
一、农村集体建设用地使用权概述
二、农村集体建设用地使用权流转类型
三、农村集体建设用地使用权流转价格评估
四、农村宅基地流转价格评估
建设用地使用权:指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权利。

国有土地建设用地使用权:指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。
集体土地建设用地使用权:指农民集体和个人进行非农业生产建设依法使用集体所有的土地的权利。
通常我们集体土地建设用地使用权是一种狭义的提法,仅指不包括农民宅基地的集体建设用地使用权,广义的概念应该包括农村宅基地使用权。
国有土地建设用地使用权
集体土地建设用地使用权
建设用地使用权
一、农村集体建设用地使用权概述
从法律层面讲,农村集体建设用地是指由乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括:
乡(镇)村公益事业用地
公共设施用地
农村居民住宅用地(宅基地)
法律对集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制,一般只能由本集体及其所属成员拥有使用权。全民所有制单位、城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设,需要使用集体土地,必须经过征用,使之转为国有土地后才能取得使用权,即国有土地使用权。一般不允许全民所有制单位或城市集体所有制单位以及其他经济组织拥有集体土地建设用地使用权。
比较例外的的情况是:集体所有制企业破产或企业兼并。
集体土地使用权的取得
(1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织,在经过依法审批后,对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和《土地管理法实施条例》的规定,乡(镇)村公共设施、公益事业建设,需要使用土地的,经乡(镇)人民政府审核,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。
(2)乡(镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业,或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,按省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的,应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。
集体建设用地使用权的期限
我国法律、法规规定,通过类似国有土地使用权划拨方式取得的乡(镇)村建设用地土地使用权,除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外,土地使用权人可以无期限地使用土地。
二、集体土地使用权流转
(一)背景
农村集体土地使用权流转萌发于上世纪80年代,到90年代发展迅猛,成为一种普遍现象。
通过荆州市荆州区对东升村、荆城村、纪南村、紫荆村四个村的典型调查发现,上世纪八、九十年代村办企业迅速发展,农村普遍存有集体建设用地。主要有三大特点:
。四个村共有31宗集体建设用地,面积697亩,其中有20宗地未办理合法审批手续,其中15宗地属上世纪八、九十年代的用地,5宗地为2000年以后新占用地。
。有25宗地用于出租,1宗地转让(未办理过户手续),另有5宗地处于闲置状态。流转形式以出租为主,均未办理相关手续。
,没有经过科学测算。据调查,城中村及近郊的土地出租金可达每年每亩1万元以上,而偏远农村的土地出租每年每亩只有350—500元,而且相同区域的租金标准也相差较大。土地出租租期一般5年,也有10年、20年、30年、40年不等。租金付款方式有一年一付,也有一次性付清的,有承租方再行转租的。
。
成因:农村改革开放活力增强,一方面,改革开放使得原有的村、社企业和集体财产保管场所等纷纷倒闭,腾出了数量可观但零星分布的集体建设用地;另一方面,乡镇企业异军突起,对集体地的需求急增。集体建设用地成为支持经济社会发展不可替代的重要生产要素资源。
以湖北省为例,集体使用权流转占集体地总量的50%以上。当时襄阳县集体地总量为11625亩,1990年以来发生流转的就有9243亩,占同期建设用地总量的80%;在偏僻的长阳县渔峡口镇和磨市镇就有8 宗共计94亩集体建设用地流转,占当地集体建设用地总量的50%以上。
、违法占地行为。由于受经济利益的驱动,擅自将集体土地使用权流转,一些单位和个人违法占地用于出租经营,形成一批违法占地。
,存在较大隐患。从调查情况看,集体土地流转的大部分都没有办理相关手续,仅凭流转双方的合同就成交,没有办理《集体建设用地使用