文档介绍：不动产预告登记概念
王建周
预告登记(Vormerkung)是指为保全对于他人土地或建筑物的权利的取得、丧失和变更的请求权所作的登记，旨在防止登记名义人对土地或建筑物为妨碍保全请求权的处分，以保护请求权人的利权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任以在一定程度上
补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。预
告登记正是为了预防上述风险而设立的一种登记制度。由于各效力立法模式有所不同，预告登记的内容存在差异，致使其在概念的表
述上也存在差异。
在采登记要件主义的薄中
登记的担保手段(Sicherungsmittel)，它是为了保障债权人实现其物权权利变
更的债权请求权。’我系指为保全对于他人
土地权利的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记。，在采
登记对抗主义的(日本民法中也有预告登记，但其对应
的是德制度相对应的是日本《不动产登记
法》中的假登记制度)是指应登记的物权变动已发生物权变动的效力，而登记
申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动尚未发生物权的效力(如请求权为附始期，附停止条件或其他可于将来确定者时)，以暂时的处分所为的登
记，其目的在于保持日后所为的本登记的顺位。
根据我国现行法律规定，无论何种原因引起的不动产物权变动，都必须进
行登记始生其权利移转的效力，这一点类似于德要件主义。鉴于目前
我的效力上，仍应采登记要件
主义，故本文在孙宪忠先生对预告登记所下定义’“的基础上，将预告登记应界定
为:预告登记是相对于本登记而言的一种预备登记，是当事人所期待的不动产
物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，为保护其取得未来的物权之债权请
求权而对其进行的登记。预告登记作为与本登记相对的一种登记制度，与本登
记既有联系又有区别。本登记(通常所说的不动产登记)，是指登记申请人为
了取得或移转某项已经完成的不动产物权所进行的登记，具有确定、终局的效
力。两者的联系在于:经预告登记的不动产物权变动的事项，须是可以本登记
的事项。预告登记是本登记展开的准备阶段，因此，一般说来，不可以本登记
的事项，也不可以为预告登记，即使已为预告登记，也会因该事项不可进行本
登记而使预告登记失去意义。两者的区别在于:在登记形态上，预告登记不是
对权利人或利益人在登记时取得或消灭一项业已完成的不动产物权的登记，而
是对未来不动产物权进行的登记，即取得将来发生物权变动的权利，其登记的
对象是债权请求权。在登记效力上，预告登记完成后，并不导致不动产物权发
生任何变动，只是请求权人的请求物权变动的债权性质的请求权得到了类似于
物权效力的保障。”
不动产，最通俗解释就是土地、房屋、树木等不能移动的物。理论解释不动
产，指土地以及建筑物等土地附着物。2现实社会中，不动产一般均为基本的生
存或生活资料，其价值一般较大系物权之重要客体，其权利的归属及变动与社会
经济秩序关系甚大。不动产的转移和取得要以登记为要件。不动产登记，不动产
权利的取得应当以登记为要件，不动产登记之效力与社会财产之归属、利用的秩
序相关，各制度，以期避免纠纷、减少讼争。不动产登
记制度源自欧洲，是指经当事人申请，国家专门机关将土地及其定着物的所有权
及他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于专职机关掌管的专门薄册上
的事实或行为。我国现行《物权法》第六条:“不动产物权的设立、变更、转让
和消灭，应当依照法律规定登记。”广义不动产登记包括权利的来源、取得时间、
权利变化情况和不动产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等
诸多事项。狭义不动产登记仅指土地及其定着物所有权与他项权利的登记。从登
记时间的角度，不动产登记包括预告登记与本登记。本登记直接决定或影响物权
的变动，而预告登记本身并不导致物权的变动，其功能仅在保障不动产物权变动
的顺利进行及物权存在之秩序。
不动产预告登记是预备登记制度的重要组成，是立法技术的一个重要创造。
各在具体内容上存在差异，其概念表述也有不同。我、预登记、暂先登记等。预告登记，即为保全一项以
将来发生不动产物权的移转、变更、废止为目的的请求权而进行的不动产登记。
在不动产变动中，从达成权利移转合意到办理权利变更登记的过程可能