文档介绍：鑫苑农科路项目初步规划设计建议
一、整体规划建议
本案
省博物馆
文博广场
思达数码公寓
蓝保湾
实验中学
郑州九中
文化路第一小学
科技市场
数码公园
动物园
丹尼斯
大商新玛特
河南省职工医院
金融系统
天骄华庭
地铁二号线
400米
三个学校、二个商业、三个公园、一个医院、多个银行
——生活、教育配套齐全,是城市中心稀缺高尚居住区
项目周边配套
2010年竞争对手情况
东风路
农业路
文化路
花园路
500米
实验
中学
本项目
省博
物院
英地天骄华庭
科技市场
白庙城中村改造
蓝堡湾
数码公寓
2010年竞争项目产品汇总:
1、白庙城中村改造项目,由升龙置业获得,最有可能还是走“快速消费”品的策略,类“凤凰城”项目
2、蓝堡湾项目,由正弘置业重组所得,二期受70/90影响,走的产品路线可能为“正弘旗”产品路线;
3、英地置业,其产品路线应符合区域产品需求,同时兼顾70/90路线;
下一P,我们将对这三个项目的产品进行预测。
2010年三大竞争对手存在不确定因素
了解其产品情况,更需要从其操作过的项目中找答案
项目名称
主力户型
主力面积
产品定位
备注
英地天骄华庭
两室两厅
78—88㎡
中高端
有89㎡的两房和2+1户型、部分三错层高层
凤凰城
两室两厅
83—88㎡
中端
㎡的带入户花园三房户型
三室两厅
128—136㎡
正弘山
两室两厅
83—89㎡
中高端
有89㎡的两房和2+1户型
正弘旗
三室两厅
141-143㎡
高端
没有低于90㎡以下户型
英地置团属高速下属公司,由于其地块受70/90限制,加上由内部了解所得,该项目最有可能走2+!的89平米二房及144平米的三错层产品为主。
对于有可能被升龙置业拿下的白庙城中村改造项目,最有可能还是走“快速消费”品的策略,以舒适型两房和三房为主。并且会在产品上作出一定的创新,比如带入户花园等。
对于蓝堡湾二期而言,必须要符合90/70原则,因此走高端路线的正弘旗规划可能性不大。最有可能是延续正弘山的规划思路,以舒适性的两室两厅为主。并配有一定数量的89㎡的2+1户型。
2010年竞争项目产品预测
2010年区域内产品多为二房二厅为主,区域为中高端产品
产品竞争比较激烈!
项目操作难点
项目难点:
难点一:地价约为690万/亩、限高100米、容积率小于3%;即成本约为6900元/平米。
难点二:处省会城市,受70/90限制;
难点三:容积率仅为3
难点四:农科路上仅有一个出入口;
6900元/平米的成本、仅有一个出入口、受70/90控制
容积率仅有3,且地块不平整——项目操作难度增加
项目出入口
必须走高端、必须走高低配、必须走投资性精装公寓
——这是解决高成本、地块不齐正、70/90限制的出路
出路探索
上盖物业:面积约为9-10万平米;每层预估3400平米;
BLOCK商业街区:面积约为9000平米[每层预估4500平米]
7-8层多层洋房,面积约为3-4万平米
一期
二期
农科路
规划建议1期
BLOCK商业街区:
二层满铺:以街区式商业为主;,
上盖物业“U”型物业最出面积:
建议东西塔楼为套内面积20平米小户型精装公寓为主;
北朝向为套内面积35-40平米小户型。
南朝向为套内面积50-60平米小户型
层高为3米
二层商业裙楼
沿街一期以投资性精装小公寓为主
——走量并满足70/90限制
3-31层
2层
裙楼部分规划建议:
上盖物业规划建议:
农科路
合计总高度为:3*29++=
农科路
南北朝向
西塔楼
东塔楼
空中花园
规划建议2期
二期以稀缺性物业为主
——走品质,拉高价策略
-1
1
2
3
4
5
6
7
底TOWN
平层
顶TOWN
建议销售价格为15000元/平米
建议销售价格为9500元/平米
建议销售价格为13500元/平米
经济分析——成本分析