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土地增值税清算管理操作指引
第一篇：土地增值税清算管理操作指引
土地增值税清算管理操作指引
(从事房地产开发的纳税人适用)
讨论稿
一、土地增值税的前期管理
（一）开发项目的前期管理
主管税务机关应加强房地受理后应向纳税人出具《土地增值税清算受理通知书》并转入审核程序。对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定期限内补报，向纳税人出具《土地增值税清算补正资料通知书》，纳税人在规定期限内补
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齐清算资料后，予以受理。对不符合清算条件的项目，不予受理。对于已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
主管税务机关自受理纳税人土地增值税清算申报之日起，90日（不含补正资料时间）内应完成清算审核工作。情况复杂的，经区（县）局局长批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不超过30个工作日。
四、土地增值税的清算审核
主管税务机关受理纳税人清算资料后，应采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还要对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束后，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
（一）对清算单位的审核
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土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。国税发﹝2022﹞187号文明确土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
清算审核时，应审核对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型的房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
◆房地产立项报告、开发项目立项批复；
◆国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；
◆房屋建筑面积测绘报告等。
（1）调阅开发项目立项批复、土地使用权受让合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预售）许可证、《土地增值税项目登记表》等有关资料，审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。
（2）未经政府部门批准，企业自行分期开发的项目，或者政府各部门审批的项目不一致，应进行实地审核察看，结合企业核算、政府
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部门审批、备案的项目登记表，本着实质重于形式的原则分期确定清算单位并报县区局确定后执行。
在实务中，各省市对于土地增值税清算对象的具体处理观点不尽相同。按照湖南省地方税务局2022年7号公告第二条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。
如果企业无法准确分期并确定清算对象，可根据国税发﹝2022﹞91号公告第三十四条规定实行核定征收。
（二）对收入的审核
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
免征增值税的，确定计税依据时，转让房地产取得的收入不扣减增值税额；税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
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纳税人因房地产购买方违约，导致房地产未能转让的，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
◆电子版企业财务会计核算软件账套数据；
◆银行对账单、财务报表；
◆售房合同（根据情况抽查验证部分即可）、售房发票；
◆商品房购销合同销售统计表；
◆房产测绘所出具的实测数据；
◆开发项目总平面图；
◆网签备案资料；
◆预售许可证信息。
（1）内部资料与外部资料比对。
查阅房管部门网上备案资料，查询0731房产网等有关该项目均价等具体信息，将其与销售台账和销售明细表比对，核对销售数据的真实性