文档介绍：个人采集整理 仅供参照学****br/>浅谈房地产营销
淄***龙房地产开发有限企业 销售部经理 刘涛对于房地产营销的话题太大， 从地区性的宏观经济到地块的技术
参数，从市场态势到项目属性，甚至详细到规划看了几遍仍是一头雾水，此后我就发现这些东西我也能写， 并且比他们写的还要好， 你说这样的东西能有多少的价值呢？为了争标一个项目，各家把标书做的厚厚的，像模像样，为了凑页数，诸如宏观剖析一类的能摘抄就摘抄，市场剖析一类的能套用就套用，有时理论逻辑都搅乱了，整个线路不清楚，让人看的愈来愈糊涂。
项目定位始于地块剖析， 剖析什么？就是地块的属性。 房地产最大的特色就是地区性， 这正是源于土地的不行挪动性， 作为一准时空背景下的土地来说，拥有三大属性：时间（市场）、空间（区位）、技术参数，那么我们如何去读懂土地的这三个天性呢？
个人采集整理 仅供参照学****br/>一个项目合适做什么？做成什么样的产品能实现多么大的价
值？其实不是我们靠自己经验信口雌黄的，它一定是多种属性（要素）
的有效交融，这样才有系统性， 才有价值支撑，才能健康的发展下去，而只凭冰山一角去定论一座冰山， 未必太儿戏，也许这座冰山就是你见到的一角大，也也许这座冰山上驮了个珠穆朗玛峰。
规模越大，推盘周期越长的项目， 就越需要深刻仔细的研究地块的属性，这里就不赘述这三大属性究竟怎么去研究了， 市场面大家都清楚，就是弄清楚地区内市场的需求与供给状况， 自然这此中要剖析潜伏需求，需求特色什么的，牵涉到地区人口构造，生命周期等远了去了；区位属性就是搞清楚地块与城市，地区及地段的关系与价值；技术参数发现地块自己的好坏势等等，从业几年的这些应当也理解，缺少的就是正确的研究方法及对象。
好似远景玉城吧， 从城市整体规划的方素来看， 地区的价值将被渐渐的获得认同并快速的提高， 合适建中高档项目， 但我们同时也应当看到这些价值也是近来几年来才被人们所接受的， 较此以前的项目阳光花园、远景花园来看同期项目中这些项目售价较低， 这就决定了地区内购房人群的构造， 以原住民及新迁入人口为主， 新迁入人口比较能接受新事物且对新区的未来充满了价值认同， 但毕竟这是个近来几年来刚才起步的地区，有些东西还需要不停的被人们所认同，接受，需要一个过渡，假如搞跳跃式的发展，唯恐有点有失全局，对，做项目需要前瞻性，并且方向也没错， 但从项目操盘上来说就有点风险了，你可
个人采集整理 仅供参照学****br/>以延伸销售周期，这样项目也会销完，同时也会卖个好价格，但从资本运行周期上来看，未必会实现价值最大化。
看看项目的周边，中润大道、西八路吼叫而过，而合适洋房别墅项目的资源优势，诸如私属性了、鱼虫花草了，我没看见，看见的是未来吼叫的中润大道、 西八路上吼叫而过的车流， 再过几年双百工程达成后，鼎沸的人群，再今后这里就是高楼林立包围的 “城中村” 了，很像此刻西五路上裕景国际那边的那片小洋楼， 向左看向右看， 都是一片高楼，这就是成功人士掏巨资购置的生活享受？这就是高人一筹的居住优胜感？这就是专属领地？未必是。
从以上几点来看， 项目定位为别墅就是