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金众宝龙工业区房地产项目前期策划案
经典房地产管理资料
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析
S－优势
容积率低,具备一定的规模；
发展商品牌资源
地块方正/平整,利于小区整体形象建立；
片区间路网完善,较通达；
片区高规格要求其他人员消费能力相对较高，
O－机会
片区内商品房供应空白,缺乏竞争物业；
政府规划规定：10万平米以下厂区,不得配建厂内宿舍；
近2年内数十家新企业进驻,人口从2万人增加5万人，
T－威胁
龙岗中心城及坪山片区大规模社区开发将分流片区内中高端置业群；
片区内功能配套规划不明确，
片区生活配套缺乏；交通极其不便,仅少量通往横岗及葵涌巴士；
片区主要为工业用地,而居住气氛薄弱；居住配套不完善；
W－劣势
项目SWOT分析
小结：
优势+机会：项目在规模和建筑指标上具有一定的优势,而且片区目前为止尚无同类物业供应；
劣势+威胁：片区居住氛围薄弱,商住物业客户群范围较窄,同时还受到中心城和龙岗片区的威胁，
项目开发战略思路
抓住片区内潜在客户群,细分、锁定目标客户群；
针对目标客户群需求,为客户度身定做；
通过规划设计和产品创新,提升项目的整体竞争力；
抢先启动项目,在片区内占得先机
项目初步定位和发展方向建议
企业工厂员工
村民
+
管理人员 （基层、中层）
高层管理及海归
普通员工和工人
为片区主要人员组成部分；
该群消费者薪金待遇低,消费能力较低；
行走工具主要为公交车,故多在厂区周边活动
工作流动性较大
为片区第二大组***员；
该群消费者多为知识分子,受过一定教育,生活有追求,上进
心强,消费能力较强；
多数仍以公交车为主要交通工具,少数为“有车一族”；
部分员工流动性大，
该群人员稀少,但工作繁忙、压力大；
该群消费者多为知识分子,受过一定教育,对生活有 追求,
消费承受能力强；
该群为“有车一族”,出入片区外较方便,容易被周边配套完善
的区域分流；
物业使用
客户群
物业使用
客户群
拥有自有物
业,手中握
有大量闲余
资金；<br****惯于在本
片区内生活;
购物、上学、
医疗需外假于
龙岗中心区或
坪山，
物业购买
客户群
片区人口结构分析
选择物业可能目的分析
人群
对于村民而言,其选择本项目购房自住的可能性较小,但如果项目有投资价值,其会考虑用来投资；
企业和工厂中高层员工将会是项目的主要使用者,也会有部分人会购买自住或投资，
项目发展方向
为工厂、企业中高层管理人员·度身定做的
投资型物业
工厂、企业中高层管理人员特征分析
多为一人独居或2口、3口人小家庭
个人修养和文化层次较高
见多识广,有一定的国际视野
多为技术出身,比较喜欢简单的生活,希望有属于自己的群体和空间
在企业和工厂担当重要的职务,个人收入较高
居住在龙岗中心城或关内市区,每天上下班都由公司班车接送；或与普通员工混住在一起
对居住现状不满意,希望工作、生活能很好解决
工厂、企业中高层管理人员住房需求特征分析
上下班方便
私生活能与工厂和企业低层员工划清界限,与自己同级别的群体居住在一起
生活便利,能满足日常生活所需
房子不宜过大,够用即可,关键是方便使用
主要需求户型单房、2房或3房
物业管理到位,居住生活安全有保障
献给 · 工业区精英阶层的 · 高档 · 居住生活区
项目总体定位
5万人 意味着什么
背景资料分析
宝龙工业区目标客户群人数匡算
目前状况
总人数：约20,000人
管理层和技术专家、骨干人数：平均总体约占总人数的15%左右,约3000人左右
中高层管理人员和专家人数：约占管理人比例的20%左右,约600人左右
注：以上数据来源“宝龙工业区管理办公室”
如果有合适的房子,30%-50%的人员表示愿意住在单位附近
注：以上数据来源“中原对BROTHER”思达仪表等企业管理人员的初步电话访问,详细数据有待大样本调查验证
——管理层和技术专家骨干人数：约7500人左右
——中高层管理人员和专家人数：约1500人左右
背景资料分析
宝龙工业区目标客户群人数分析参考结论
目前有效目标客户总数约为1000人左右,其中“中高层管理人员和专家”约占200人左右，
未来2-3年内,有效目标客户总数约为2500人左右,其中“中