文档介绍：个人住房贷款管理办法
商丘市商业银行永城支行个人住房贷款管理办法
（试行）
第一章 总则
第一条 为规范个人住房贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，维护借贷双方的合法权益，根据我国《民法通则》、《合同法》、《职能原因无法办理抵押预告登记的，可在落实阶段性担保的前提下发放贷款。
第十四条 以所购商品住房抵押或以其他商品住房抵押的，抵押率最高不得超过70％；采取质押担保的，质押率按照我行个人质押贷款有关规定执行。
第十五条 个人住房贷款抵押登记的办理，按照《商丘市商业银行抵押物、质物管理办法》有关要求执行。
（一）已取得房屋所有权证的，贷款经办部门应协助抵押人持房屋所有权证到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得房屋他项权证。
（二）尚未取得房屋所有权证的，贷款经办部门应协助抵押人持依法生效的商品房销（预）售合同等必要文件到期房所在地的房地产登记机关办理抵押预告登记，并确保自能够进行不动产正式抵押登记之日起三个月内办理正式抵押登记手续。
第十六条 以共有财产抵（质）押的，抵（质）押人为全体共有人，且须经全体共有人一致同意，并出具同意抵（质）押的书面声明或在抵（质）押合同上签名。
第十七条 抵押物房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域位置特别优良的房产，抵押物房龄可适当放宽，对房龄超过20年的要适当降低贷款成数。贷款期限最长不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。
第十八条 抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认。抵押物的价值一般按以下方式确定：
（一）以贷款所购房屋抵押担保的一手房个人住房贷款，抵押物价值一般为房屋的交易价格，如贷款经办部门认为抵押物交易价格偏高的，可由我行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。
（二）抵押物价值其他确定方法为：
，由我行认可的评估公司出具评估报告确定的评估价作为抵押物价值。
，可免予由评估机构进行评估：
（1）最近一次交易时间在2年（含）以内，能提供交易合同或交易契税凭证，且贷款人与抵押人同意以该交易价格作为抵押物价值的；
（2）最近一次评估时间在2年（含）以内，能提供正式评估报告，该评估机构为经我行认可的房地产评估机构，且贷款人与抵押人同意以该评估价值作为抵押物价值的；
（3）抵押房屋房龄在5年（含）以内的。
第十九条 借款人需购买抵押物财产保险。
第五章 贷款受理
第二十条 借款人向贷款经办部门申请个人住房贷款，应填写《商丘市商业银行个人住房贷款申请表》（见附件四），并要求借款人提供如下资料：
（一）借款人基本资料
、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、未婚声明等）原件及复印件；
（户口簿或其他有效居住证明），对非本地居民的借款人，若购房地商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张，还应提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；
；
。
（二）所购住房资料
购买一手住房的，需提供以下资料：
（1）借款人与房地产开发企业签订的《商品房销（预）售合同》；
（2）房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件。
（三）贷款担保资料
：
（1）房产权利证明；
（2）房屋全部所有权人的身份证件；
（3）贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；
（4）贷款人要求提供的其他文件或资料。
（不含一手房个人住房贷款的房地产开发企业）提供阶段性保证担保，须签署《担保函》（见附件五），并按照相关规定提供相关资料。
，须提供的资料按照我行个人质押贷款相关要求执行。
第六章 贷款调查、审查与审批
第二十一条 个人住房贷款的调查由贷款经办部门调查岗负责。贷款调查执行双人调查和见客谈话制度。贷款调查人收妥贷款申请资料后对贷款申请资料进行调查分析，当面约见借款人填写《个人住房贷款客户谈话笔录及客户须知》（见附件六），并将贷款申请信息和贷款申请资料分别录入至信贷管理系统。调查要点包括：
（一）所提供的资料是否真实、完整、合法、有效。借款人的身份和购房行为是否真实，贷款申请是否自愿、属实。
（二）借款人的负债和资信状况。通过查询人民银行个人信用信息基础数据库，判断借款人资信状况是否良好，是否具有较好的还款意愿。
（三）借款人家庭拥有住房情况是否符合规定条件。
（四）贷款年限加上借款人年龄是否符合规定条件。
（五）借款人的职业和经济收入是否属实，是否具有按期足额偿还贷