文档介绍：预告登记、地役权登记、其他登记、遗留问题、集体土地登记、
协助执行等相关知识
十堰市房屋产权交易中心胡锦秋
2011年9月
一、预告登记
1、预告登记的概念、性质
预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记,该项请求权所要达到的目的,是在将来发生不动产物权变动。
2、预告登记的效力
对抗效力
一是与其他债权对抗。经预告登记的请求权可以对抗其他未经登记的债权请求权。
案例:甲将房屋卖与乙,并签订房屋买卖协议,一个月后甲又与丙签订房屋买卖协议,将同一房屋卖给丙,并在登记机构办理了房屋转让预告登记,现乙以自己的房屋买卖协议签订在先为由向人民法院提起诉讼,要求确认对该房屋的所有权。
二是与标的物的处分对抗。
甲与乙签订房屋买卖合同,将房屋卖于乙,甲、乙依据约定在登记机构办理了预告登记。
a、甲因债权债务纠纷,申请人请求人民法院查封该房屋,人民法院能否查封?
b、乙因债权债务纠纷,申请人请求人民法院查封该房屋,人民法院能否查封?
3、预告登记的类型
转移、抵押、预购商品房、预购商品房抵押预告(禁止预购商品房转让、预购商品房抵押权转让)
只要是基于物权变动协议而产生的债权请求权都能够进行预告登记。
预告登记与预售合同备案的区别
主体
法律
效力
强制性
适用
范围
登记机构审查职责
预告登记
开发商和购房人
请求权
对抗效力
依申请
预购商品房、预购抵押
审查
预备案
开发商
行政管理措施无效力
法律强制规定
预购商品房
不审查
5、预告登记特殊规定
(1)收件
预告登记约定、房屋所有权转移预告登记证明
(2)申请
单方申请,《办法》第69条
(3)转本登记
《办法》68条第2款“预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”
*自能够进行相应的房屋登记之日
*转本登记时是否仍需双方现场办理
*预告抵押转本登记顺位不变
(4)预告登记的失效
《物权法》第20条第2款“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”
a、债权消灭,权利义务关系终止,需要当事人申请,办理注销登记。
b、三个月内未申请登记
二、地役权登记
1、概念、性质
利用他人不动产,以提高自己不动产的效益,在他
人不动产上设定的用益物权。
*属于用益物权,发放他项权证(典权)
*地役权主体为不动产所有人或使用人(承租人除
外)
*内容任意性较大(可以是使用也可以是限制),但
不得设定其他与需役地相同的权利
*从属性、不可分性
2、地役权登记的效力
自合同生效时设立,登记后产生对抗效力
(对抗善意第三人)
其他类型,物权经登记生效,登记产生物权效力;
地役权,登记的是已生效的物权,登记对抗善意第三人;
预告登记,登记的是请求权,登记产生对抗效力。
案例1:甲房地产开发公司从他人手中取得位于市中心广场附近一块土地使用权,以“观景”为理念设计并建造了高层观景商品住宅楼。该地前边有一所学校乙,为了防止乙今后建造高楼挡住自己的观景视野,甲以每年向乙支付10万元补偿费为对价,与乙约定:乙在30年内不得在校址兴建高层建筑。合同签订后,双方没有办理地役权登记。一年后学校乙迁址,将房屋全部转让给房地产商丙,但乙未向丙提及自己与甲之间的约定。丙购得该学校后就建起了高层住宅。甲要求丙立即停止兴建,遭到丙的拒绝后,甲便向法院提起诉讼。