文档介绍：王永平:中国商业地产发展趋势. 2008年12月19日10:45 新浪房产
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王永平:各位下午好,昨天下午我们聊天聊到金融海啸的问题,我一听到金融海啸还是有一点紧张,一个是担心商业地产的行业不好,我们协会的日子也不好过,另外一个我也更怕出来演讲,因为这个时候我认为学习是一个好时候,但是讲课不是一个好时候,因为很多的形势是不明朗的。所以有人说高潮的时候卖楼,低谷的时候拿地,观望期的时候是学习,出来学习是对的,但是出来讲课是冒险的。
今天讲讲商业地产的趋势和影响,我还是谈一谈宏观经济形势对于中国房地产的影响,2008年的国内外经济形势比较严峻,各位都很清楚地看到很多的经济指标,GDP的数据,都有清楚的显示,这样经济的严重衰退,经济学上讲的如果连续两个季度经负增长的话可以定义为经济衰退,美国、日本、新加坡都可以算是衰退,美国和欧洲都不行,冰岛负债150万多,韩国也更糟糕,韩国的总理面临着下台的压力,原因是9月他去联合国开会的时候他的住房超标准了,韩国总理的标准是1030美元一天,他定了7500美元的一天,所以人家让他下台,总理埋怨那个房间他没有住,是留给工作人员住的。台湾的形势也不好,马英九上台的时候说马上好,后来说马上慢慢变好,现在变得马上慢慢变坏,经济学家说这个是一个严重的问题。
经济学家这么看,社会学家不这么看,这一次社会学家也这么看法,社会学家看宏观经济好不好,他们有一个自己独特的判断,韩联社11月17号一个报道,目前全韩国安全套的销售呈现大幅度增长,%,%,11月份的时候增长到23%。社会学家说这个是有道理的,经济不好的时候人们推迟了生孩子的计划。经济形势不好,对于房地产一定有影响,我们细分对住宅市场的影响是比较大的,对于商业而言我们觉得冲击要小很多,打一个通俗的比喻,如果商业受到影响还是外商,还没有受到全球性的冲击。从影响面来讲住宅是全国性的,全地域的,商业的影响是分层次的,有不同的层次,不同的液态,不同的品牌的背景影响有很大的差异性。
比如说以经营服装为主的百货业,这一次的冲击就是比较大的,根据中华全国商业金融中心的统计,在10月份的时候全国100个大商场的整个销售额是232亿,%,%,所以增幅的下降是非常大,尽管在增长,但是增长幅度下滑得相当明显。尤其是百货业,服装这一方面的冲击是比较大的,过去很多的服装产品要出口,现在受到了海外的影响要到国内市场消化,这个产品本身不是刚性需求的产品,非必须品,所以真个竞争态势会严峻,高档的奢侈品也下降了,这一点不是刚性的需求。随着房地产整个住宅市场的低迷,因此而影响了建材、家电也受到了影响,包括高档的餐饮,我昨天在飞机上,空姐告诉我,不但头等舱的客人不能得罪,现在普通商的人也不能得罪,因为这可能有我们钻石卡的会员。
另外一些甲级办公楼的租金也影响了,这个比较明显,比如说北京的国贸,过去近10年前的租金全部是上涨,现在出现了首次的下调,这个是过去没有过的。所以潘石屹在博客里面说在这个形势下可能售后有一个新的机遇,甲级写字楼不好,可能下面的写字楼会好一些。早上起来到餐厅看看又有多少人在共进晚餐,现在的市场在低迷,上一次