文档介绍：万科企业盈利能力解析
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指导1房地产行业的进展状况

近年来房价的持续上涨,使我国房地产业热度持续提升,房地产业也获得迅速进展,幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房屋是百姓的生活必需品，房地产业又聚拢了天下的资本。
从房市的运行层面来看：
1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面对较大的下降压力，一些都市的房价开始下降
2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些都市的房价只管仍旧较高，但面对着较大的下降压力，并展现了不同
程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等都市的房价从2007年四季
度开始下调。%，此后逐步下跌，
至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月巅峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内
人士推断，深圳的房价还会进一步探底。广州也展现了近似的情形，2008
年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，%。北京、上海只管价格仍旧较为坚硬，但销量也展现了不同程度的下跌，显示其价格坚硬的基石并不牢固。
按照国家进展改革委、国家统计局的检查显示，继多个月份展现涨幅回落之后，今年5月份，。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加速资本周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为赶忙脱手、回笼资本，也大幅降低房价进行抛售。
2）成交量萎缩，空置率上涨
与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严峻，房市成交量大幅萎缩，
房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5
月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174
万平方米，同比下降52%;，只管环
比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。
2008年上半年，深圳楼市成交量仍旧处于下降通道之中。按照世联地
产研究中心宣布的数据，，%，%。
广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量
，%，而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来讲，今年上半年单月成交量
最大的是6月，，其余月份全部低于40万平方米，，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见中间的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等好多都市的成交量也开始萎缩，空置率持续攀升。
3）紧缩政策下房地产商面对较大的资本压力，房地产金融风险加大当前，我国房地产商当前面对着庞大的资本压力。据有关经济学家分
析，当前我国房地产商面对5000亿元以上的资本缺口。一些中小地产商随时面对资本链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，持续降低门槛，致使房贷规模成倍扩大。房贷业务“一花独放”的繁荣背后，是潜在的庞大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资本，是斩钉截铁也许间接地来自银行贷款，而个人经过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比率高达90%，这意味着房地产市场的绝大多数风险系在金融机构身上。同时，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风
险最终无疑都会转嫁给银行，进而致使我国的银行业面对庞大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场
一是土地制度方面看管的加大，实力较小的房地产特意难拿到地，即
便拿到地，也要实时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资本缺乏有效的资本本源，一些中小房地产又不能经过股市刊行股票来猎取资本。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资本周转困难。四是，由于利率提升，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利