文档介绍：不动产登记实务问题整理（二）
第七：公司的土地证与房产证为旧证，现因上市需要更
改了公司名称，申请将土地证和房产证也更名为新公司名称，
怎样办理？答：《推行细则》24条“未办理不动产初次登记的，不得办理不动产其余种类登记，但法
不动产登记实务问题整理（二）
第七：公司的土地证与房产证为旧证，现因上市需要更
改了公司名称，申请将土地证和房产证也更名为新公司名称，
怎样办理？答：《推行细则》24条“未办理不动产初次登记的，不得办理不动产其余种类登记，但法律、行政法例还有规定
的除外”，所以该公司的不动产权证书未进行初次登记，不能够办理更改登记。若是要办理更改登记，需要先办理初次登
记。第八：楼梯房共三个单元，此中两个单元一梯两
户、一个单元一梯一户，一梯一户的楼梯间由整栋楼公摊仍是该单元公摊？答：国家质监局《商品房销售面积丈量与计
算》（质技监局量发[1998]179号）“各套应分摊的共有建筑面积S4的计算”之a“多层商品住所楼中各套应分摊的共有建筑面积”规定“各套分摊的共有建筑面积＝各套内建筑面
积×共有建筑面积分摊系数（幢）”，“共有建筑面积分摊系数”规定“整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套
套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数”。由此可看出，公摊系数计算对象是整栋建筑物，而非依据单元
计算。但这在楼内各单元户数不一致时有不合理之嫌。有鉴于此，湖南省建设厅《湖南省房产面积测算及共有建筑面积
分摊规则》（湘建房〔2004〕391号）第四点“共有建筑面积
的分摊方法”做出了更加细化的规定“)、(住一宅共有建筑面积
的分摊方法1、各套房子的分摊面积=套内建筑面积×分摊系数。此中：分摊系数=幢内共有公用建筑面积/幢内各套房子套内建筑面积之和2、多层住所楼原则上以幢为单位采纳一
级分摊，如楼内各单元户数不一致时，采纳多级分摊”。所以在该事例中楼内各单元户数不一致的状况下能够多级分摊，即按单元公摊，更加符合实质状况，也更加合理。
第九：不动产转移登记中，甲方能够委托乙方办理吗？答：《操作规范》规定了申请人委托受托人代为申请不动产登记的情况，并未严禁甲方委托乙方办理不动产转移登记。依据民事私法领域“法无严禁即可为”的精神，应视为可行。从法理解析，甲乙互为交易敌手方，熟****交易状况、拥有促成交易之动力，甲方委托乙方比委托其余人能够更有效率地达成代理事项。只需资料齐备、程序合法，亦不用过于担忧乙方利用熟****交易状况之便伤害甲方利益。需注意自然人处
分不动产的，应该公证委托或许现场委托。第十：合法获得使用权的土地上有违纪建筑的房子，土地使用权可否登记？答：《推行细则》第2条“房子等建筑物、修筑物和丛林、林木等定着物应该与其所依赖的土地、海疆一并登记，保持权
利主体一致”，《操作规范》“一体登记原则”项下规定“房子等建筑物、修筑物全部权和丛林、林木等定着物全部权登
记应该与其所附着的土地、海疆一并登记，保持权益主体一致。土地使用权、海疆使用权初次登记、转移登记、抵押登
记、查封登记的，该土地、海疆范围内符合登记条件的房子等建筑物、修筑物全部权和丛林、林木等定着物全部权应该
一并登记”。就《推行细则》与《操作规范》“一体登记原则”
的理解主要形成了两种