文档介绍：新模式冲击传统商业(图)
与福州以往的商业地产项目不同的是，2005年新建的商业地产中大部分项目规模较大，面积通常在数千平方米以上，其中一些项目采用的开发模式和商业业态还是首次出现，这让许多福州人对其能否最终运营成功产生疑虑。
    福州2004年年消费还不足这个预期的一半。由此看来，那些认为福州商业地产过剩的看法也不是没有依据。
    量体裁衣创新业态
    工业路某大型商业地产项目相关人士认为，在任何一个市场中，都存在汰旧换新、适者生存的过程，因此可以相信的是，总有一些具有前瞻性、经过科学规划，符合社会商业发展的商业地产项目会在市场中掘到金。
    大型商业地产项目毕竟刚刚出现在福州，而且许多项目仍处在初期建设状态，投资者存在观望，这是难免的。不过，大型商业地产项目由于投资庞大，开发商从选址到规划都经过了相当科学的计算，只有在保证未来运营良好的状况下才会立项动工。可以说现在福州在建的一些大型商业地产的开发都经过了“量体”，即分析所在地块的位置、人流量、消费力后，才开始“裁衣”，即确定商业业态的过程。
    商业物业开发投资周期长，投资风险高，经营难度大。因此像目前新建的这些商业地产项目在入市前的两到三年，甚至更早前就开始筹备了。每个成熟的商业地产开发商都会有一套周密的项目开发推广方案，有自己既定的节奏，不会像以前的一些商业地产项目那样，一哄而上凑热闹。
    商业地产的成本要远远高于住宅地产，对于这样高风险的投入，开发商不可能随意就做出决定的，他们在投标之前，会对所选的地块进行详细的考量。东方伟业（国际）商业广场的项目运作人士告诉记者，东方伟业在选择东区这块地做商业地产之前，首先考虑到这里的人流量，因为在福州市的规划中，未来东区将是有30多万人口的居民生活区，再加上马尾等附近的居民，这里的人流量已经可以保证几千平方米的商业项目正常运营。加上目前已有国美、永乐等大型卖场集聚其间，这使得东区已具备吸引福州其他区域购买力的能力。
    同样作为大型商业地产项目的宝龙·城市广场也在项目立项前做了科学论证。据福州宝龙房地产发展有限公司总经理方丽祥介绍，由于宝龙·城市广场是一个占地22万平方米的大型MALL业态，与其他的商业模式不同，这样的大体量商业项目，主要是以吸引全福州的消费力为主的，因此在建这一项目时，宝龙集团首先考察了地块的交通状况，目前所在的工业路地段，东西走向是主干道，二环路的交汇点也在这里，因此市政交通设施相当齐全，福州人无论从市区，还是从闽侯等郊区，或是从金山新区到这里都没有交通阻碍。而后宝龙集团又对周边人口流做了统计，在国际上对MALL的建设有一个比较科学的测算，那就是半径5公里之内，人口接近30万时，就可以保证MALL的运营，宝龙·城市广场所选择的地块正是达到了这样的条件。
    在保证了人流量的情况下，商业地产还会根据人流的消费力来规划商业业态。比如说，东方伟业商业广场主要针对的是东区居民，因此其业态的定位多考虑中端及以下的消费需求，满足居民们日常的购物休闲，因此其业态就规划为沃尔玛+店中店的形态。东方伟业（国际）商业广场有关负责人告诉记者，早在三年前，他们就开始进行了主力店的招商，选定沃尔玛是根据东区居民生活来定位的，虽然东区现在有一些大型超市存在，但在配套设施上还不算完善，居民的日常购物并不方便。而