房地产企业税务风险防范与税务规划.ppt

文档介绍：房地产企业税务风险防范与税务规划
主讲人介绍
北京市华税律师事务所合伙人
中央财经大学税务学院客座教授
北大财税法研究中心特约研究员
中国财税法学教育研究会理事
资深税务律师
注册会计师
注册税务师
刘天永律师是中国最早涉足税务行款费用属于不同成本对象共同负担的，按
直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目
的分配法由企业自行确定。
续
⑥直面“预提费用”
多少年以来，“预提费用”不论是对房地产企业工作的
同仁而言，还是对从事房地产行业税收征管、稽查的
人士而言，都是一个难以解开的“结”，是个“言之不
尽、挥之不去”的“老大难”问题，也是税收征纳双方
分岐严重的地方。 为此，国税发[2009]31号文第三
十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算
而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其
发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额
的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工
的，可按预算造价合理理预提建造费用。此类公共配
续
套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中
明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须
配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的
报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业
完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、
公建维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。同时，第三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”
续
（二）房地产行业的土地增值税税收政策
土地增值税的税收条例主要是国务院于1993年12月13日发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于2019年1月27日颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2019]21号）
（三）房地产行业的营业税税收政策
房地产行业的营业税税负存在于房地产使用环节和
房地产交易环节。房地产使用环节的营业税主要是对租赁房产而言，适用5%的税率；房地产交易环节的营业税主要主要是针对房地产的卖方使用销售不动产税目的规定，税率为5%；其适用的税收条例是《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》。
S2
第二部分
主要税种稽查要点
一、主要税收违法类型
1，以房换地、以房抵债不计销售收入。有些房地产公司以联建名义建房，一方出土地，另一方出资金合作建房，而在取得土地使用权时，不需要支付任何款项，而是以建成的房屋为代价抵顶地价款。也有房地产公司用商品房偿还贷款，抵顶工程款、抵付其他债务，房屋产权转移后不作销售处理，不计收入，借以房换地、以房抵债手段，偷逃税款。
2，将售房款或预售款长期挂账不申报纳税。收到预售款或售房款长期挂在往来科目，或不申报纳税，或不按期结转销售收入，造成账面上只有成本费用，没有收入或收入很少，从而不缴或少缴企业所得税。
一、主要税收违法类型
3，伪造或高估开发成本。一是利用建筑安装业发票监管不够严密的漏洞，虚列建筑安装工程成本。二是进行成本核算时，不分项目设立成本明细，而是将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面亏损或隐瞒巨额利润。三是用假票、白条或不符合规定的收据列支成本。
4，少结转自用经营房成本。当开发项目中既有用于销售的，也有自用的，企业将自用部分成本缩水，企业自用房产仅分摊前期工程费、基础设施费等费用，而土地成本、借款利息、建筑安装等费用由出售房分摊，加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润；
一、主要税收违法类型
5，利用关联交易转移利润。或以明显偏低价格销售给其关联企业，或以高手续费支付代理销售公司，或利用关联关系承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化工程和物业等，通过虚开建筑发票加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润。
6，未按标准列支费用。部分房地产公司将与生产经营无关的各项营业外支出在税前列支，或者对税前准予扣除项目超标准列支，从而加大费用支出，减少收益，少缴企业所得税。
7，通过资产评估虚增开发成本。房地产产开发企业为了减少应税所得额，人为加大某些项目的成本，先将用于销售的商品房以自用的名义低价位转资，随后企业再通过资产评估将资产升值，当用于对外销售时，再将评估增值的商

一、主要税收违法类型
品房转入完工产品，或以转让固定资产的名义对外销售，按评估后的价值结转经营成本，减少经营利润。如在以开发产品对外投资时，先将完工产品或在建项目评估增值，增加对外投