文档介绍：商业物业风险规避及价值实现策略
商业生存发展所需要的载体之一就是物业;商用物业的空置率近些年来一直居高不下,盲目的开发、设置以及不良的运营管理等种种原因对投资商业物业的开发者、投资者、经营者都带来了不可避免的大风险。在笔者多年对商业地产项目操作的实践过程中,小结了商业物业风险规避的一些方法,价值实现策略做了一些归纳:
一、商业物业风险规避的一些常用方法
1、分析项目所在的街区及商圈,确定可能生存的商业形态,了解规划慎重选址。
目前零售业态有购物中心、百货商场、超级市场、便利店、仓储式商场、专卖店、专业店等业态类别,选址要求与商业辐射服务的街区、商圈各不相同。因此,项目决策时要充分考虑所在项目街区、商圈的特性,尽可能将选址工作科学化、细致化,对街区、商圈的未来规划有所了解,掌握未来的发展趋势才能保证未来经济效益有可持续增长点。
2、商业主题是对街区商业性的补充,寻求有明确服务对象的空白市场。
与其和对手抢占争夺市场不如填补市场空白,实行差异化特色经营。针对目前已发展商业物业,由于立项时缺少对街区特性、商圈的深入分析,缺乏对商业需求与趋势的深入研究,加上对最早进入市场的商用物业获取了大量利益的诱惑力,中后期的开发商大多数都以3—4层裙楼的规模挤向市场,而现有存量决不能完全期望购物中心、超级市场、大百货商家来解决。
如何帮助发展商实现短期资金回收及确保商场的长期效益,在众多商业业态中较有可能解决问题的方向是社区化商业、主题商场与专卖店结合的方式。但是,商业业态的选取与确定,需要谨慎考虑几个因素:
1)          终端市场可测量性:商业业态不可凭空想象,要能满足消费人群所需,能吸引购买力,否则经营者难以获利进而投资者信心受损。
2)          经济效益可支撑性:对商圈要进行细致的分析、研判,即对周边市场需求、居民量、购买水平、商场未来人流量的预测,是成功吸引投资者投资,吸引商家进驻项目经营必不可少的支持依据。
3)          差异化竞争策略:有明确的服务对象、产品类别、品种特色是主题商场抢占市场的制胜策略,它需要能敏感地发掘市场空白,能组织商家根据消费者的需求开展多样性经营活动。
4)          部分商业业态的选址要求及经营特性
分类
选址
规模
经营特性
购物中心
中心商业区、交通要道旁的区域结点
建筑规模大
公共空间大
停车场大
集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体。
百货商场
城市繁华街区
5000㎡以上
新形态的百货商场结
交通要道
合超市,提供食品、日
常用品、服装、家庭
用品等。
超级市场
居民区
交通要道
商业区
500㎡左右
1000—2000
㎡左右
以购买频率高的食品
和日常生活用品为周
边居民服务。
仓储式
商场
城市与郊区之间的结点
10000㎡左右
较大的停车场
低价、批量销售生活资
料;仓库式陈列,开架
自选
专卖店
(专柜)
繁华商业区
步行商店街
百货商场、购物中心
以产品体量
确定规模
服装、鞋类、化妆品、
家电、家私、电讯各领
域
专业店
(主题商场)
选址多样性
针对片区市场空白
规模大“成行
成市“与过度
竞争之间需
平衡
以某一大类商品为主,
体现专业性,特