文档介绍：08深圳北站交通枢纽配套商1
深圳市的支柱产业为高新技术、金融和物流业，三大产业占GDP的比重达53%，文化产业、旅游产业也已成为深圳新的经济增长点
高新技术产业
物流业
金融业
旅游产业
其他
文化产业
2008年福田：伴随福田CBD区域的发展，成为星级酒店发展的重要区域，主要以福田中心区为主，如福田香格里拉酒店、大中华喜来登酒店等
南山：南山区酒店主要集中在华侨城附近，包括华侨城洲际大酒店、威尼斯酒店和海景酒店，直线距离在１公里范围内
其他区域：盐田区主要分布于大梅沙/小梅沙，龙岗区主要分布于布吉关、南澳镇；而宝安区星级酒店主要分布于宝安中心城区附近、机场附近及龙华附近
深圳市酒店分布
南山
福田
罗湖
深圳市酒店分布主要特点
资料来源：，九洲远景分析
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深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一
目前星级酒店数量以罗湖区位居首位，宝安区星级酒店总数与福田区相近，但平均房价与关内3区相比尚有差距
深圳市2008年各区各星级酒店数量
[个]
五星酒店
四星酒店
三星酒店
资料来源：, 深圳市统计年鉴，九洲远景分析
深圳市各区酒店平均房价
[元,%]
酒店
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深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一
福田区酒店客房出租率最高，宝安区低于全市平均水平但为关外地区最高，按星级看，二星级酒店的出租率最高
2008年深圳市酒店客房出租率（分星级）
资料来源：深圳市旅游局，深圳市统计年鉴，九洲远景分析
[%]
2008年深圳市酒店客房出租率（分区域）
[%]
酒店
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深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一
写字楼主要聚集在福田中心区和罗湖蔡屋围，此外车公庙、华强北和南山中心区也形成一定规模，关外地区分布较少，以宝安中心区为代表
写字楼
福田中心区：该区域是日渐成熟的核心商务区，租户行业以工贸实业、电子及高科技类、专业服务和金融类为主，多为大型企业，包括大量跨国企业
罗湖蔡屋围：金融中心区，最早发展且最为成熟租户包括金融、专业服务、物流等生产性服务业企业
车公庙：租户是依托车公庙产业链的电子、贸易、物流、金融等相关行业，企业规模不大，需求面积较小
华强北：是较成熟的商务片区，租户以电子行业和电子相关贸易企业为主
南山中心区：是新兴的商务区域，商务氛围不浓，租户以外贸、贸易类和高新技术类和专业服务类为主，以物流、金融证券保险及房地产相关行业为辅
关外地区：写字楼集中在宝安中心区，租户以电子、科技、贸易、服务等的小型企业为主，面积需求较小
资料来源：，世联地产报告，仲量联行报告，九洲远景分析
深圳市写字楼分布
深圳市写字楼分布主要特点
蔡屋围
福田中心区
华强北
车公庙
南山中心区
宝安中心区
市级商务区
区域级商务区
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深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一
09年写字楼租金较08年有所下降，接近07年的水平，其中罗湖区无论租金还是空置率都有最好的表现
2005-2009深圳市甲级写字楼租金变化
2009年各区甲级写字楼租金和空置率
资料来源：世邦魏理仕报告，第一太平戴维斯报告，九洲远景分析
写字楼
租金 [元/平方米/月]
空置率 [%]
[元/平方米/月]
[元/平方米/月]
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深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一
福田区甲级写字楼现有存量远高于罗湖和南山区，近两年新增供应体量来看福田依旧保持热门，关外的宝安区也有大量新增体量入市
2009-2010年各区写字楼新增供应量
资料来源：戴德梁行报告，世联地产报告，九洲远景分析
[万平方米]
写字楼
2009年各区甲级写字楼存量
[万平方米]
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深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一
B. 项目商圈研究
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深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一
龙华新城将会形成以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区，定位于城市副中心，承接福田中心区综合城市功能
项目区域位置说明图
项目区位概况简介
项目区位：项目位于深圳市关外的宝安区龙华新城，属于深圳市2007-2020年综合规划的中部综合组团范围。龙华新城定位为承接福田中心区综合城市功能的城市副中心和口岸型枢纽地区
福田区
罗湖区
南山区
盐田区
龙岗区
宝安区
本项目
龙华新城
资料来源：，《深圳市城市总体规划（2007—2020）》，九洲远景分析
CBD功能拓展区
龙华新城建设目标是未来中央生活区，为福田中心区CBD提供中高档生活社区和服务配套
国家级交通枢纽
该区域已规划建设国家级交通枢纽深圳新客站，将直接联系香港与内地，作为内