文档介绍：持续系统的房地产整合解决之道
义乌国际商贸城
周公寓产品度市场专题研究报告监测报告
2011年11月
尚美佳®中国┃常州市场部
本次报告重点
本次报告思考之重。
①本项目土地性质及规划已定,从公寓市场出发,进行定位方向初定?
②初步定位产品,结合项目本身各项因素,进行定位确定?
③产品修正优化,如何避免市场风险,保证量与价的双收?
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本報告思维逻辑圖
产权公寓市场分析整体定位产品建议案例借鉴
属性分析分类整合项目规划产品修正典型个案分析
市场供应修正定位 Swot分析项目总结
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产权公寓市场分析整体定位产品建议案例借鉴
属性分析
市场供应
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属性分析:
40年产权产品是什么类型?
三类公寓功能条件各不一样,因而在接受度上也有差异
40年产权办公类办公为主,提供简单物业管理
小户型公寓 40年产权商务类投资、办公功能明显,可统一经营管理
40年产权酒店式主要以投资为主,提供酒店式管理服务
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市场供应:
产权产品类型区域主要分布地区域特点代表项目
嘉宏世纪大厦
钟楼区市中心板块城市核心CBD、泛CBD区域中心
嘉业国贸广场
办公类武进区通江大道沿路商业繁华、交通便利
太阳城商务中心
新北区花园街沿路高尚居住区、人文氛围浓厚
世贸中心
通江大道沿路万博国际广场
钟楼区
延陵西路沿路泛CBD区域中心新北万达广场
武进区
商务类西新桥板块商业繁华、交通便利丰臣国际广场
新北区
40年兰陵板块高尚居住区、人文氛围浓厚九洲新世界
天宁区
花园街沿路铂安国际
市中心板块
莱蒙时代
钟楼区兰陵板块
有产业依托(开发区) 新城首府
武进区通江大道沿路
酒店式类旅游商业氛围浓厚银河湾明苑
新北区花园街沿路
专业市场聚集莱蒙城
天宁区武宜路沿路
万博糖果公寓
大学城区域
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产权公寓市场分析整体定位产品建议案例借鉴
分类整合
公寓市场沿革
办公类公寓特性
商务类公寓特性
酒店式公寓特性
修正定位
项目产品分析
明确定位方向
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一、常州公寓市场态势&公寓市场沿革
2002年 2003-2004年 2005-2007年 2008年 2009—2011
兴起初步发展飞速发展遭遇低谷百花齐放
背景刚传入常州,探中心区陆续有公公寓热销,大量金融危机及开发市场回暖,市中心土地
索阶段寓房入市,受到的公寓开发,出过剩,市场自动的稀缺,开发区域外扩,
市场欢迎现了新的产品调整办公商住用地增多
主流产品住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓
商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓
酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓
典型个案金鼎公寓嘉宏世纪大厦金百国际港龙尚层万达广场
SOHO现代城莱蒙双子星座凯新城府翰院万博国际
纳华侨城新城首府
……
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办公公寓市场发展
办公物业:价格低,存量去化周期长
从目前城市现代服务业发展现状和政府对于办公楼市场的支撑力度来看
办公楼市场总体发展趋势处于弱势地位。
常州办公市场发展现状
现代服务业办公缺乏政
05-10年市区各物业类型成交情况产业结构发展层面府层面支撑
750
600
现代服务业
05年
常州的工业发展品牌企业较少
450 06年住宅产品可
,OEM是工业发,无须在可以
07年以作为办公
展的主旋律。使得体现自己品牌
300 08年场所,成本
常州的企业对于企特点的商务环
较低,得房
09年业形象的要求较低境中从事商务
150 率较高的优
10年,当然,这样的经活动,投入商
势对办公市
济结构必然导致企务写字楼对于
0 场造成直接
业对于商务写字楼自己的发展也
办公商业别墅商品住宅冲击。
的需求较低。不会有太大帮
助;
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除中心区的写字楼出租率较高外,其他板块的纯写字楼产品和SOHO产品的出租率较差
办公公寓市场现状加之城市产业结构的特征,客源面相对狭窄,因此导致后期的办公项目开发向功能多样性上转换。
租