文档介绍：**大厦前期策划提案报告
项目概况
本案位于经七纬一交叉口,属于西部老城区,济南传统的政务中心、金融中心、济南市规划局新规划的CBD商圈内,,总建筑面积为约5万平方米。共建41层,其中地下两层;群楼为四层,每层建筑面积为2000平方米;群楼以上35层,每层建筑面积为1200平方米。
市场定位
项目定位
本案定位在提供与五星级酒店软硬件设施及服务相匹配的酒店式公寓;济南最具服务人性化、配套智能化的办公区域。
在规划设计上把握:超前的设计理念+完善的配套设施+人性化的配套服务+先进的配套功能。
(1)、项目业态划分
地下一层:大型招商空间,拟招大型知名超市。
可考虑“家乐福”
地下二层为设备间。
1—4楼(群楼部分):香港名品城、大厅、沿街招商空间。
拟招:麦当劳、肯德基等知名餐饮业;银行分行总部;香港名品城。
中间部分:办公区。
顶部:酒店式公寓。
楼体外空地部分为地下车库。
车库3000平方米,约300个车位。
依据:
酒店式公寓客户群体对居住的私密性要求较高,酒店式公寓部分置与楼体顶部可以保障客户的私密性。
(2)、各类物业形态比例分割
写字楼与酒店式公寓的比例按2:3分割,即地上5—18层为办公区;19—41层为酒店式公寓。
依据:
公寓的面积小,写字间的面积较大。小户型目前在济南房地产市场上销售态势良好;投资者因其总价低、资金回收周期短,比较热衷于小户型投资。
不排除部分客户群体虽然购买的是酒店式公寓,但改造成为亦商亦住的双功能空间利用。在设计之初要充分考虑这部分群体(如地机或县级机关住济办事处)。
价格定位
(1)、写字间
起价元/平方米
(2)、酒店式公寓
起价:元/平方米
价格定位依据: 四星级以上酒店长包房
(3)、商铺
元/平方米
目标客户群体定位
(1)、酒店式公寓:
1)、高层商务人士、高级白领
客户特征、需求、置业心理:
大型企业中上层管理人员。
高端技术工程师。
资金实力雄厚,年总收入在50万以上。
◆日常工作繁忙,平时难有空闲时间,注重生活的品位与享受。
◆年龄区间一般在35—50岁。
为求一地自己理想的生活空间不惜重金。
2)、外商、归国留学生
客户特征、需求、置业心理:
为公司创始人、股东或主要负责人。
在此之前长期居住海外或国内发达城市,对居住质量要求较高。
特别注重安全性。
视时间为金钱,办事注重效率,不浪费无效时间。
资金实力雄厚,年总收入在100万以上。
年龄区间在30—40岁之间。
3)、山东省各地政府、机关、事业单位驻济办事处行政人员
客户特征、需求、置业心理:
省内下辖地市、县级政府、机关事业单为加强与省、市政府、机关单位的紧密联系,在济南设的立办事处主要负责人。
其身份为副县或以上。
所在单位有不匪的灰色收入。
◆注重项目的地理位置、形象档次,于省市政府所在地为邻为其首选;注重餐饮、住宿、娱乐的便利性。
◆有很强消费能力。
◆决策周期长,但一旦决定会快速成交。
3)、soho族
客户特征、需求、置业心理:
◆住所即是办公室,没有固定的作息时间。
◆没有固定的上班地点,不固定依附于某个企业。
◆有着高学历,从事技术含量高的行业。
◆容易接受新事物。
◆需要安静与安全的工作环境。
◆因其从事行业为高技术行业,其收入高在50万以上。
◆年龄区间在40岁以下岁。
◆一旦决定会迅速成交。
4)、其他类型置业者
客户特征、需求、置业心理:
◆需要私密空间的置业者等一些特殊需求者。
◆注重项目形象和档次,配套设施及物业管理服务。
◆注重餐饮、住宿、娱乐的便利性。
◆有较强消费能力。
◆一旦决定成交的周期短
(2)、写字间目标客户分析:
1)、外资企业或跨过公司驻济分公司及办事处。
需求、置业心理:
◆注重项目的硬件设施及软件服务的品质。
注重项目商务配套设施的状况。
注重交通的便捷
◆有很强的消费能力。
◆决策周期长。
2)、国内知名企业在济分公司、或山东总部。
需求、置业心理:
总公司对分公司的办公形象有很高的要求
注重项目商务配套设施的状况。
注重周边的商业环境。
◆有很强的消费能力。
◆决策周期长。
3)、济南本地企业
特征、需求、置业心理:
对济南的情况比较了解。
实力雄厚或对区域环境、企业形象要求较高的公司,如证券公司、高档旅行社。
有资金实力。
看重区域发展前景。
在办公地点的选取要求比较苛刻。
4)、地市、县级招商局、办在济南长设机构或其他政府长设机构。
需求、置业心理:
对地理位置有特殊要求,希望在政治中心附近。
对商务配套设施要求不高。
注重办公环境的舒适