万科 上海浦江镇项目策略大纲 178PPT 蓝色创意.ppt

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Add your text here and write down your opninon thank you add your text ，如何让更多的消费者对本区域逐步认可，吸引更多的区域关注，才是赢得竞争的方法。
南汇板块：此板块虽然距离浦江板块最近，但是目前没有可以形成竞争形式的代表楼盘，因而也只需要关注即可。
佘山板块：小独栋别墅分布较多，与本区域有着更为丰富的自然资源优势，价格基本类同，对我们势必产生价格类比的影响。因此需要特别关注。
竞品地图
佘山类总价相同盘
（确定参考对象）
重点竞品
佘山板块----恒联名人世家
规模
小区占地430亩，，分两期开发。
景观
摄取苏州园林精髓的江南园林
亲水平台、岸线的缓坡处理、精装花园面市
立面风格
现代中式
青瓦白墙
大坡顶
重点竞品
恒联名人世家----媒体表现及推广策略
此项目媒体的投放选择仍是上海楼市、新闻晨报、新民晚报等本地主流媒体。画面表现上以样板区水岸花园实景为主，主推华语别墅，精装园林。媒体的投放结合每次的开盘或者交房等重大销售节点。同时在相应的节点上举行系列的中国园林研讨及讲座。
恒联名人世家----后期剩余体量
期数
推出体量
推出套数
已售体量
已售套数
剩余体量
剩余套数
一期
14849
36
14849
36
0
0
二期
51501
127
36901
90
14600
37
合计
66350
163
51750
126
14600
37
剩余房源面积：380-410平方米
单价：16000元
总价：6080000元
至6560000元
重要竞品
重点竞品
佘山板块----佘山银湖二期
规模
小区占地485亩，，分两期开发。
景观
天然水系，岛屿别墅，水景丰富
立面风格
北美风格
重点竞品
佘山银湖----媒体表现及推广策略
此项目媒体的投放相对较少。媒体选择大都是上海楼市和租售情报等长效性媒体。画面表现上以水案实景实景为主，主推诉求大社区，成熟配套。媒体的投放结合每次的开盘或者交房等重大销售节点。
二期总推套数: 195
剩余套数: 90套
主力面积为340—370平米
单价：18000元
总价：6120000元—6660000元
剩余体量
重点竞品
佘山银湖别墅----后期余量
重点竞品
佘山板块----古北佘山
规模
小区占地500亩，，分两期开发。
景观
天然河道、毗邻公园，景观优势明显
立面风格
欧式风格(以西班牙和法式风格为主)
公园
重点竟品
古北佘山国际----媒体表现
古北佘山----媒体表现及推广策略
此项目平面媒体的投放相对较少。主要选择户外媒体。画面表现上以原生态水系结合实景为主，主推佘山板块、国际化社区和古北品牌。
总套数: 195套
剩余房源: 54套
剩余主力面积350-420
单价：22000元
总价：7700000元
至9240000元
重点竟品
古北佘山国际----后期余量
重点竞品
佘山板块----佘山3号
规模
，共分两期发开，一期共155栋，二期128栋。
景观
天然河道引入、正对佘山，大景观较优
立面风格
改良的北美草原风格
重点竞品
定位思考
解析
佘山版块一直是豪宅的天下，是极少数人所能拥有的。随着高速干道的接入，9号线的开通，市政、娱乐、大型园区等的投资建造。佘山也正由度假型向居住型转换。其居住价值也向第一居所靠拢。
稀有的地段居住价值，吸引着众多的人群，然而价格却让很多人望而止步，消费的需求被阻止。控制面积段，圈定总价范围，锁定目标消费群。以差异化的产品创造市场，赢得项目市场机遇。
以佘山地段区隔总价、同类产品两个层面的竞争，以个性化的小独栋产品凸显在佘山市场的差异化。
总结：准确的定位是佘山3号成功的根本。
正佘山版块

220-330平方米的面积段
重点竞品
截至3月30日，佘山3号共计推出三批房源，
共计105套
推案节点
批数
时间
套数
面积
均价
第一批
06年9月24日
63

16802
第二批
06年11月18日
27

18111
第三批
07年1月27日
15

18124
总计
105

17100
解析
干净整齐工地的环境能产生一定