文档介绍：万科城市进入研究1421049
排名
城 市
GDP(亿元)
城 市
地方财政
收入（亿元）
城 市
人均可支配
收入（元）
城 市
可支配收入增幅（％）
1
上 海
10297
上 海
1600产因素：房地产投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售均价等。
参照目标选择
城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）
GDP及其增幅
人均可支配收入
GDP分布在1300-2000亿元之间；
增幅分布在15%-20%之间；
经济保持着高速发展态势。
人均可支配收入差异明显，温州超过20000元，南通低于15000元，但南通保持着较高的增幅。
居民的可支配收入决定购买力，温州居民购买力最强，挖掘空间最大。
房地产投资额及所占比重
房地产销售总额及增长率
房地产投资均处于较低水平，温州最高，但也仅上海的1/7左右。
除温州外，南通、嘉兴的房地产投资所占的比重相对较低，在10-16%之间。
南通、嘉兴房地产仍存在较大空间。
商品房销售总额在120-150亿之间，其中南通增幅明显，温州增幅较小。
南通、嘉兴房地产市场开始活跃，并且市场需求逐渐旺胜。
城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）
商品房销售面积及增幅
商品房消化周期
南通、嘉兴商品房销售面积增幅明显，温州出现负增长态势。
南通、嘉兴房地产容量在不断放大
温州的房地产销化周期较长，达到10年以上，南通销售周期较短，，嘉兴在5年左右。
南通房地产机会较大，嘉兴也有较好的投资机会。
城市基本面（层次一：温州、南通、嘉兴）
GDP及其增幅
人均可支配收入
经济发展速度明显高于镇江，但湖州的经济总量相对较低。
经济总量不大，但保持着高速发展态势
人均可支配收入在17000元以上，明显高于镇江。
台州、湖州居民生活水平较高，购买力较强。
城市基本面（层次二：台州、湖州）
房地产投资额及所占比重
房地产销售总额及增长率
房地产投资量较少，所占固定资产总额偏低。（长三角城市大多数在20-25%之间，上海、杭州达到30%以上）
市场处于起步发展阶段，具有较大的投资空间。
台州的商品房销售总额出现翻番现象，湖州增长幅度不大。
台州房地产市场已经启动并得到快速发展。
城市基本面（层次二：台州、湖州）
商品房销售面积及增幅
商品房消化周期
商品房面积大幅度增长。
房地产容量不断放大，市场空间明显
台州、湖州的房地产销售周期在5年左右。
市场具有一定的投资机会。
城市基本面（层次二：台州、湖州）
引子
城市比较
城市评价
进入建议
附件
评价指标体系说明
为了通过定量研究科学地进行五个城市的对比分析，我们选取了城市经济、城市规划、城市房地产市场和城市竞争等四个方面的相关因素作为城市评价的依据，并对各项类别进行了因子细分 ，通过指标对比进行优劣评判。
类别
评价因素
衡量标准
指标阐述
综合评价
经济层面
GDP/人均GDP及其增长率
衡量城市发展水平
人口数量及其增长率
衡量房地产的需求量是否充足
人均可支配收入及其增长率
衡量居民消费力高低
社会消费品零售总额及其增长率
固定资产投资额及其增长率
衡量社会固定资产投资水平
规划层面
重大基础设施建设及规划
衡量未来城市房地产的辐射半径
城市发展规划
衡量城市规划是否有利于房地产发展
轨道交通/快速干道等交通规划
衡量交通规划与建设对房地产发展的影响
市场层面
房地产投资额及其增长率
衡量城市房地产总体规模
成交量及其增长率
衡量城市房地产市场容量
商品房消化周期
衡量市场供求关系
价格及其增长率
衡量市场上升空间
竞争层面
竞争企业
衡量企业进入所面临竞争情况
项目品质
衡量企业产品开发竞争情况
指标体系建立
为了能够对五个城市进行有效的对比分析，我们选取了城市经济、城市规划、城市房地产市场和城市竞争等四个方面的相关因素作为城市评价的依据，并对各项类别进行了因子细分。
类别
评价因素
指标阐述
综合评价
经济层面
GDP/人均GDP及其增长率
1758亿
重大利好：苏通大桥2008年通车，将成为上海1小时经济圈成员
城市经济规模较大，但居民购买力较低；
城市产业结构处于升级过程中，目前主要是二产为主，在未来相应时间内，随着上海及苏州产业升级后的部分外移外移效应，将会使南通二产面临进一步扩容良机；
房地产市场规模和基础现阶段仍然处于较低水平，但市场需求及其