文档介绍：重庆奥林匹克花园项目
市场调研报告
第二分册
竞争态势分析
All Right。
奥林匹克花园项目市场调研报告
市场竞争环境概述
高端市场竞争日趋激烈
1、北部新区主要楼盘概览
项目名称
物业形态
价格水平
销售时间
蓝湖郡
联排别墅、独立别墅
5000元/ M2起
待定,估计在8月
棕榈泉国际花园
联排别墅、独立别墅
5000元/ M2起
2004年7月25日
保利集团
独立别墅
未定
尚早
鲁能星城
多种建筑形式
2800-4300元/ M2
开始认购
蓝山湖
联排别墅
未定
尚早
天湖美镇
花园洋房
4000元/ M2起
待定,估计在8月
财富中心
小高层、花园洋房
3800元/ M2起
待定,估计在8月
水晶郦城(三、四组团)
小高层、高层
3800元/ M2起
待定,估计在8月
佰富高尔夫
别墅
独立别墅
10000元/ M2起
待定,估计在年底
比华利
独立别墅
10000元/ M2起
2004年4月17日
2、北部新区市场迅速放量
通过上表我们可以看出多个楼盘的开盘时间都集中在8月份。因此,今明两年整个市场上高档楼盘的供应量会迅速放大。
从市场调研报告中我们可以看出,现在北部新区已经销售和即将销售的楼盘有蓝湖郡、天籁美社、财富中心、棕榈泉国际花园、比华利豪园、鲁能星城等项目,现以蓝湖郡的销售为例,仅一期就有湖边独立别墅29栋,总面积11600平方米左右,,联排别墅743栋,总面积185750平方米左右,市场价值约10亿元,再看棕榈泉,一期住宅300余套,总建筑面积70000平方米左右,市场价值约4亿元以上,七月二十五日开始对外销售,还有当前天湖美镇强大的广告攻势为八月份的开盘积极准备,天湖美镇建筑面积40万方,估计市场价值约16亿元。就这三个楼盘我们可以看出总市值超过31亿元,共能容纳
约3000户左右。很现实的一个问题是,这三家楼盘的开发商都希望在一年内把一期房销售出去,回笼资金约20亿元左右。意味着市场上的居民财富有近20亿元会在一年内流向这三家开发公司。
3、产品定位趋于一致
现在北部新区推出的楼盘包括了独立别墅、联排别墅、花园洋房、高尔夫别墅等多种建筑形态,基本涵盖了建筑的主流产品。各个楼盘在产品定位和设计上趋于雷同,产品同质化趋势严重,社区主题没有实质性差别。后续开发的项目想要在产品上有所突破非常困难。
4、地理位置相对集中
除鲁能星城外,其余楼盘都很集中,消费者在购房选择的时候几乎不用考虑地理位置因素,更多的是比配套比服务等软件因素。
5、竞争态势分析
市场现在共有三个梯队的产品,分别在不同的时间形成不同的竞争趋势。
第一梯队是以金科天籁城中华坊、美社、龙湖水晶郦城一期为代表的楼盘。这部分楼盘已经全部销售结束,在市场上取得了骄人的成绩,他们是北部新区的第一批掘金者,通过自身项目的推广,吸引了消费者的眼球,提升了开发公司的品牌知名度,可谓名利双收。这一梯队的产品现在不会对市场产生冲击,更多的作用是起到标杆作用,成为后面开发项目的超越目标。
第二梯队是以龙湖蓝湖郡、鲁能星城、金科天湖美镇、财富中心、比华利、佰富高尔夫、水晶郦城二期、棕榈泉国际花园等为代表的楼盘,这部分项目正在积极准备上市,而且都集中在今年下半年开始销售。这部分楼盘市场定位除独立别墅外,都是在竞争同一层次的客户,所以他们面临的竞争是异常激烈的。
第三梯队是以奥林匹克花园、蓝山湖、融科智地、保利集团等为代表的三梯队。这部分项目的产品面世时间还有很长一个过程,暂还不能和第二梯队的楼盘形成竞争,三梯队的市场前景还有待于从第二梯队的市场反应中来分析。但明显的一个问题是,一、二梯队销售完成后,将会从市场上消化大量的客户资源。
第一部分竞争环境背景
一、北部新区简介
重庆北部新区于2001年4月25日挂牌成立。按照规划,北部新区将是未来重庆经济最为活跃、高科技人才大量聚集、商务发达的新城区,园区内规划布局了未来新重庆的涉外生态商务区、使领馆区、重庆光电产业基地、重庆软件产业基地和重庆医疗器械产业基地。雄厚的产业发展背景、巨大人口涌入和众多高新产业从业人员,无疑使这里拥有取之不竭的住房需求。
1、明显的区位优势
北部新区位于重庆主城区,南临渝中半岛,北靠江北国际空港区,西接嘉陵江,与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连,东依长江寸滩港区,,是重庆中心城区难得的一片大面积开发区。北部新区在中国西部拥有通达四川、贵州、陕西、湖北、湖南等地最便利的交通优势:是中国西部南北(渝黔、渝合高速公路)、东西(成渝、渝涪高速公路)公路大通道交汇枢纽;将于2005年通