文档介绍：土地增值税清算
第一部分：清算基本概念
第二部分：收入的确认
第三部分：扣除项目
第四部分：税款的计算
2022/8/14
土地增值税清算
第五部分：税收优惠
第六部分：核定征收管理
第七部分：清算退税评估管理
第八部分：与清算，纳税人还应提供记账凭证复印件；
4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
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第一部分土地增值税清算相关概念
（六）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
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第一部分土地增值税清算相关概念
七）不进行清算申报的法律责任
  国税发[2010]53号《加强土地增值税征管工作的通知》中规定，“   要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。”
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第二部分 收入
六、土地增值税清算收入的确认
（一）收入的概念
开发企业转让房地产的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
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第二部分 收入
（二）土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销***的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
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第二部分 收入
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（220号文）
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第二部分 收入
（三）非直接销售行为
国税发[2006]187号文件规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”
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第二部分 收入
开发企业房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
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第二部分 收入
（四）、自用房地产
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
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第二部分 收入
（五）代收费用收入的确定
对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用，如代收费用计入房价中且向购买方一并收取的，应当计入房地产转让收入，并开具销售不动产统一发票，可计入扣除项目金额予以扣除，但按规定不作为加计百分之二十扣除的基数。
如代收费用未计入房价、在房价之外单独收取的，不计入转让房地产的收入，按规定不得开具销售不动产统一发票，也不得计入扣除项目金额。
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第二部分 收入
（五）拆迁安置用房的收入确定
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按视同销售行为规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
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第三部分 扣除项目
（一）土地增值税扣除项目的范围
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算增值额的扣除项目金额主要有以下几项：
1、取得土地使用权所支付的金额；
2、房地产开发成本，是指开发项目实际发生的成本；
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第三部分 扣除项目
3、房地产开发费用，是指与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用；
4、与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加；
5、加计扣除，即按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和的百分之二十；
6、其他
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第三部分 扣除项目
（二）土地增值税扣除项目的基本要求
根据条例以及[2006]187号文件和《清算规程》中的规定，土地增值税的扣除项目应符合以下要求：
1、在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须