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恒大、碧桂园、万科、保利、融创2018年战略调整、拿地
策略与核心融资整理!
2018年以来，房地产行业正式进入下半场，受房地产市场调控和金融紧缩政策（去杠杆）的影响，房地产行业已渐入微利营运经验也能够保障广场的运作与回报。未来随着苏宁易购广场的营运成熟，其还能够运用轻财产的方式，如成熟物业的财产证券化、小股操盘等盘活资本，并使苏宁易购广场得以迅速复制，扩大品牌影响，早日实现其线下的商业疆域。
（二）拿地策略
政策紧缩后，恒大开始优化项目的城市布局，尤其是补充优质土地布局，谨慎购地，但有重视地吸纳了一批优质三线城市（如中山、无锡、
温州等）土地，其中三四线城市拿地金额占比超过了50%。以2017
年为例，恒大购买的土地储备226幅，平衡分别在上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、武汉、济南、太原、重庆、郑州、珠海、中山、无锡、温州等一二线及三线城市。
（三）核心融资
刊行供给链ABS，获100亿元储架刊行额度，基础财产是恒大地产供给商应收账款债券及其隶属担保权益。除此之外，其他融资方式及融财产品主要面对融资成本较高的问题。二、碧桂园
受工程质量的影响，碧桂园尚需顺利度过这个多事之秋。抛开这些问题，碧桂园目前碰到的问题在整个市场环境下仍特别拥有代表性。一
学习参照
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方面，棚改政策收紧后对三四线城市影响较大，碧桂园主要业务集中在三四线城市，官媒宣战炒房对购房需求进行抑制后肯定会对碧桂园造成一定的影响。值得一提的是，碧桂园的项目跟棚改贷有关的比较多的地区主要集中在华东，其他地区受影响比较小。第二方面，高周转的问题，这个让碧桂园进入多事之秋的发展策略未来将面对巨大挑战。第三方面，欠债率高企问题，不论媒体争议的2017年的欠债超
9000亿是否属实，但一旦销售不佳，融资、偿债肯定见面对巨大压力。
跟恒大不同的是，碧桂园高周转的问题主要在于施工进度，比方一些地区所在地的政府管控越来越严格，致使影响施工进度。目前碧桂园已经调整了营销定位，同时受到政府限价限贷限购限二手销售的影响，逐步放缓大规模开盘。根据目前市场行情的摸底，好多开发商在高周转的问题上最大难题在于限价直接影响有效储客（主要指的是刚性需求客户）。
（一）战略调整
碧桂园此次面对的危机肯定会对其战略定位造成一定的影响，调整也肯定势在必行。
但碧桂园的战略调整的步伐仍是很值得称道，一是暂停三四五线城市“全覆盖”，不直接开发不操盘的合作项目，提高权益占比；在高周转要求下，拿项目坚持两个硬性标准：1、迅速推进（如按照一定压缩周期内资本回正进行测算），2、资本投入回报率一般要求在8%或以上（一些城市要求，二线城市可适合放宽）。
学习参照
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二是配售及刊行零息可转债，2018年1月17日碧桂园通告称以每股
，同时拟刊行本金总额为156亿港币的一
年期零息可变换债券。
三是优化投资组合，捕捉市场需求，深入发展长租等业务。四是鼎力布局联合办公，如2018年4月，碧桂园