文档介绍：: .
：超市后导，利于人流后引，电影院上三楼，利于人流上行
及上圈重量级别的奠定，商圈旺盛的格局大定。
商圈功能：多业态集合，多功能能互补，利于复合式的商业效益叠加效应。
２、 劣势
临主街面较窄，吸纳主街人气有相当难度；
商业入口导向性不强，开口对人流的导向性不强；必须通过后续的建筑元素
修改及成型后的导视系统引导；
入口连廊（假墙？）过于前靠，弱化了街的效果。
道路景观设计非常滞后，削弱了其效果对销售的促进作用，这一点需要尽快
跟上；
南向车道到超市即止，路线设计不合理；
产品配比不合理，小户型设计在市场并没有明晰化的程度下过多，而针对市
中心稀缺的２－３房市场没有供应。
当地客户基本****惯现房交易，期房市场将会面临相当程度的抗性。
３、 威胁
五一路有新竞争对手即将入市，规模也较大，如果同期操作的话，将对本案
3复合街区策划方案
分流；
五一路步行街投入市场以后，经营状况一般，会对一部分投资市场起到负面
影响效应；
附近有一个商业楼盘开业以后一直经营不畅，将引起投资市场的警觉。
４、 机会
本案建成后，将成为与昆曼大通道为龙头相适应的客货中转站，享有黄金枢
纽通道上的大规模商圈优势；
本案在市中心属于少有的商业开发地块，并且当地商业物业开发并不过度，
即潜在投资客并没有被大量洗牌，具备可观的潜在需求空间；
城市区域市场前景看好，大型的电站修建，昆曼大通道修建将带来区域人、
财、物的巨变，本案可谓顺势而成的项目，现在的投资价值及未来的升值潜
力都非常可观；
本地投资渠道相对单一，有大量的闲置资金等待挖掘。
小结：
综上所述，本案总体优势大于劣势，潜在投资市场空间虽然大，而具体量
化指标无，项目在期房阶段操作成功与否，全看投资***是否在宣传过程
中得到极度的激发，全方位的措施保证很重要；
因为项目之前曾有不成功案例，在潜在客户群形成一定程度的投资心理警
戒，需要本案拿出更充分的投资信心保障。
4复合街区策划方案
二、 业态定位
１、 原产品性质
本案实质为集中商业街、广场、公寓、购物中心、酒店、写字楼的综合型复
合式街区，与贵公司原来操作的商街规划理念基本类似，本次在××市中心第一
次以商圈、中心商务区的概念出现，是冀望于从城市经济动力的角度拔高项目城
市形象，致力于塑造“第一个、首次、重量级、不可超越”的形象。但实质，其
仍然是一个“街区”，街铺的价值是消费者最关心的，所以宣传时，既要考虑到
政府的初衷，也要兼顾到实效意义的传达，要追求商业价值的直达人心。
２、 业态功能定位建议
1）基本业态划分
楼层 栋号 业态 套数
２、３、４、
服饰、鞋帽、化妆品、精品 69 套
５
１ 服饰为主、餐饮其次、 11 间
一层 ８（１带２为 餐饮、婚纱、美容美发、茶、咖啡、土特
3 大，4 中，7 小
主） 产、服饰其次