文档介绍：四、阶段销售报告
（一）广告效果分析
（二）来访客户分析
（三）成交客户分析
（四）后来工作重点建议
一、产品分析
（一）产品概况
本楼盘位于朝阳区××路，由一幢23层商办综合楼、一幢30层公寓楼和独立式地下汽车库等单体构成，
③ 组合付款可以避免产品高单价、高总价的致命弱点，以迅速扩大的销售业绩。
④ 组合付款有竞争优势，便于广告宣传。
（2）对客户而言：
① 20%的签约款可比较轻松地购房，即便随后就要逐月付款，但压力不大。
② 至交房时，虽然又增长按揭付款，但现房在握，对客户而言，也比较容易接受。
注：组合贷款原则上先以20套为限初步实验，让其带动整体销售形成小高潮，以迅速回笼资金。后来则视具体状况再作调节。
阐明2：
在14楼西北向的G室和正南向的B室建立样板间，理由为：
① 客户反映该房型不易接受，用图解阐明不如现场看房，由于好的创意设计能克服这一弱点。
② 我们的建材品质是外销房的原则，在样板间内具体运用，对客户而言，“百闻不如一见”，特别针对期房更是如此。
③ 室内创意设计是我们公司的长处，建材用料的不俗是本楼盘的原貌，扬长避短，更易于击败其她竞争个案。
④ 建样板间，可由各工程队竞价试做，以选择后继装潢队伍，原则上不产生额外费用。至于室内家具，更可让家具公司提供作免费展示，也不会有此外支出。
依我们的经验，富有创意的样板间自身往往成为客户高价竞购的单元，公司无额外成本而故意外创利。
⑤ 选择14楼，一是注意户外景观，二是配合工程进度，再者由于14楼是相对比较难销的层次，但愿借助样板间将它尽快推向市场。
⑥ 西北向的G室和正南向的B室属于不是最佳又不是最差的单元，并且更具代表性。
阐明3：
广告要点——我为什么要买“××公寓”
（1）买房子要买地点好、市口好的房子。
地点差、市口又不好的房子千万不能买，地点好、市口不好的房子只能勉勉强强地买，地点好、市口又好的房子并不是所有的人都能买得起。地点并不一定离市中心近来，但市口好的房子最具增值潜力、最具投资价值。
××公寓位于朝阳区亚运村，地理位置和市口都非常好。
（2）房子要买外销房中的内销房。
几年前外销房是高品质的标志，如今，内销房与外销房已不分伯仲。不管如何，外销房中的内销房是最先提高、最先升值的内销房，××公寓为外销房所簇拥，并且它面对的又是一座五星级宾馆。
（3）买房子要买得房率高的房子。
按有关原则，多层的得房率为80%，高层为70%。公寓的得房率为79%，单价为每平方米7812元。按70%的原则得房率折算，××公寓的单价其实只有6922元。换句话说，买同样面积的房子，因得房率高，每平方米已经让较其她楼盘便宜890元。
（4）买房子要买绿化率高的房子。
市中心的房价让人咋舌，市中心的地价寸土寸金。好的房子一旦拥有大的绿化空间，才算得上真正的“好”。××公寓有2700的大花园，绿化率高达25%。这样的空间，简直可以和别墅相媲美。
（5）买房子要买大公司投资、大建筑商承建的房子。
买衣服要买名牌，买房子也要买名牌。名牌在某种限度上，会表白发展商实力雄厚、品质卓越。由于××公寓由A、B股上市公司投资，一级建筑资质公司承建，这样的房子不仅令人放心，并且可以美美地向人炫耀。
（6）买房子要买价格合理、付款轻松的房子。
“好货不便宜，便宜无好货。”
买房子一方面要价格合理。××公寓以7812元/平方米起售，并且厨卫到厅室都是全面精装修，如果一次性付款还可打93折。若是免除装修，还可以节省500元/平方米，这样一来，每平方米单价才6765元。
真正让您感到幸运的是，××公寓的付款筹划较为宽松。30%的公司免息贷款与50%的银行按揭，不光令购房者交款轻松，并且能帮购房者节省了整整9万元的利息钱。
（四）营销预算
（略）
四、阶段销售报告
（一）广告效果分析
1、广告发布记录：
日 期
报 刊
篇 幅
主 题
7月30日
北京晚报
通栏
自备18万元，2700亩绿地作客厅
8月14日
京华时报
1/4版
同上
8月28日
北京晚报
通栏
自备18万元，市中心安个家
9月12日
北京晨报
1/4版
入住市中心，豪宅不是梦
9月18日
娱乐信报
1/4版
同上
9月25日
北京晚报
通栏
自备18万元，市中心安个家
10月14~24日
娱乐信报、京华时报、北京晚报…
朝阳区楼盘组合广告
2、广告效果记录（略）
小结：从7月30日进场至10月24日三个月间，合计来电564次，来人195组，成交50户（其中43户签约，7户大定），来电、来人、成交比例依次约为14:4:1。由此可见，广告效果，电话接听，现场执行均