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尔水晶城则占到 80%。
第二部分 项目简析
一、 项目基本描述
泰中花园位于南五环和京开高速的交汇处的东南角，东邻大兴工业园区，广茂大
街 5 号。北上直接三环玉泉营桥。采用“围合式”建筑设计方案，分三期开发，一期和二
期是大兴区早期的外销楼盘。较同期的区域项目有明显的配套优势。一期多层涂料立面
板楼，二期为挂砖多层板楼及少量 TOWNHOUSE 住宅。三期为三座十八层塔楼，三期
三座塔楼坐落于社区西部紧邻京开高速，结构主体封顶。二、 项目优劣势分析
项目劣势：
1、 噪音污染三期的三座塔楼紧邻京开高速，该部分产品西侧住宅存在着噪音
污染问题，加之西侧无任何屏障和建筑物（仅有绿化隔离带）。西侧产品
面临着西晒和噪音的双重不利，将下拉整体均价。
2、 塔楼结构三期为塔楼建筑结构形式，而与郊区项目的主体目标客户的消费
趋向是相悖的。我们在前言和区域板块市场的分析中不难看出，我区域项
目普宅的客群购成主力是来自市区，而市区居民支付了交通成本，就是为
了以更经济的价位拥有较城市中心区更舒适、低密度的健康居住环境。
3、 偏离主居住区本案偏离大兴当地主居住区，宣传上想要借势中心区和新兴
的京开高速路西低密度居住区也较勉强。
4、 户型劣势虽然本案的户型配比和单体面积控制适度，但是塔楼产品在平面
布局，尤其是采光和通风和居住舒适度上和板楼户型差距较大。而且相较
低层和多层实用率也较低。
5、 社区规划围合式的设计使多层部分房屋围合部分有组团绿地，但从社区整
体规划角绿化率较低，容积率高，缺乏社区景观和园林主体小品。
项目优势及机会点:
1、 成熟周边生活配套周边有成熟的生活配套，银行、超市等近在咫尺，华堂商场
一路之隔。生活的丰富便利尽享。
2、 成熟社区生活社区三期是收笔之作，不会再受施工之扰。一二期的入住为本案
剩余三期的销售积聚了人气。成熟的社区配套游泳馆、便民超市和店铺为客户
提供更多生活便利。
3、 便利的交通京开高速五环交汇处，菜户营南行直达，多路公交汽车直通市中心。
社区班车，锦上添花。
4、 销售时机虽然周边存在同质物业，但是各个物业均已经销售过半，供盘体量不
大，这将对我项目意味着双重机会，竞争项目的产品出现供应断档和体量不足。
5、 开发商品牌开发商企业品牌的知名度虽然不及近几年进入的部分开发商，如华
润和顺驰等，但是本案开发商在大兴福园、泰中花园一期和二期的开发中，已
经确立了自己的区域市场地位和企业形象。
6、 外销前身虽然现在商品房不再有内外销之分，但是外销楼盘的前生基础，无论
从客户虚荣消费心理满足，还是项目品质底蕴，都是一个好的信息点。
7、 兴城广场 30 万平米的城市公园，是本案的一个重磅借力点。正所谓借景，同
时转化了高层高密度的劣势，空中揽景，空中花园，拥抱天然氧吧和绿吧。
8、 工程进度相较区域内物业，本案的工程形象优势并不明显。但是针对市区的目
标客户群来说，本案是准现房，年底入住在即。而目前市区的现房或者准现房
在销项目供盘体量甚微。三、区域物业分析
本文着重分析区域的在销售公寓住宅类物业，该部分物业与本案具有一定的同质
性，但部分虽然同为公寓住宅，规划设计品质高档，价格也对应的拉升较高，与本案目
标客户重叠和竞争不大。
项目名 建筑形 工程进 主力户
称 位置 式 规模 度 均价 型 销售率
依伴京开高速，
那尔水 工业园区的西侧 板式小 24 万平 4500 元/
晶城 门户位置。 高层 米平米 准现房 平方米 两居