文档介绍：论住宅精装修的操作模式与发展方向

一、住宅精装修已成为住宅发展的必然趋势
建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》并在全国推行精装修住宅,至今已经有一年多了。据建设部有关官员透露,我国将在未来3到5年内取消毛坯房,北京和上海目前已经先行一步,相继制定了有关政策法规,在今明两年内将基本取消毛坯房。住宅精装修是市场成熟的发展趋势,不管在国外还是在国内,住宅精装修已普遍受到购房者的欢迎。例如,珠江地产、华新国际以及万科等成功操作的系列住宅精装修项目,都得到了广大购房者的极大认可,并带动了住宅精装修在国内的进一步推广和发展。
业内专家把毛坯房比喻为未安装车轮的轿车,属于半成品。把毛坯房销售出去,让一家一户再加工,重新制作,是小生产观念。而住宅精装修直接向消费者提供完全装修的“成品房”,不但节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏,而且规范装修市场,促使住宅装修生产从无序走向有序,积极推行住宅装修工业化生产,提高现场装配化的程度和新技术运用的范围,使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分,体现了集约化大生产的优势,符合住宅产业现代化的发展要求。这种“成品化”的产品特点,逐渐赢得了大部分消费者的认同,也成为房地产开发企业一种新的竞争力,是精装修取代毛坯房和初装修的内在原因。
(一)、住宅精装修逐渐被消费者认同和接受
住宅精装修对消费者具有以下益处:
1、省心省事。业主不要为寻找和跟进装修公司而劳神费力,减少受那些不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能;不必长期受左邻右舍装修污染的影响;避免低水平装修带来的不安全问题(结构破坏、水灾与失盗等);买房时已可知道产品的最终效果(实际样板房),避免因样板房夸张化所带来的错觉。
2、节省资金。装修材料实施集团批量购买,价格远远低于市场价,能减轻业主开支;方便将装修与住房一次性进行按揭贷款,相对减少业主资金压力;工艺过程中减少交叉破坏,总成本与总售价应更合理。
3、设计更专业。可享受到经过专业室内设计之后的装修效果,避免对室内设计无知所带来的负面影响(审美与品位局限);
随着住宅精装修开发的日益成熟和规范,加上国家建设部门的政策引导,消费者逐渐认同和接受精装修这种一次到位的完全装修的“成品房”。正如有人所说的,除了富翁、艺术家……大部分人还是需要精装房!
(二)、住宅精装修成为实力雄厚的开发企业新的竞争利器
精装修对于开发商来说,是一种投入多、风险大、责任重的装修方式。房屋造价增加和制造周期加长,如果出现长时间销售不出的“尾盘”或“死盘”现场,则将形成致命的资金压力和投资风险;同时开发商对装修直接负责,无法将消费者的投诉转移到装修商等等。
另一方面,消费者对住宅精装修的认可和接受则需要一个过程,他们担心装修质量的好坏、装修材料的环保与否,另外对于精装修带来的总房款上升等问题还有一定的抗性。所以许多开发商认为精装修可能会费力不讨好,从而导致住宅精装修在很多地方推进速度较慢。
但是,对于那些实力雄厚的开发商来说,他们具有较强的资本和品牌优势,对项目本身的综合素质充满信心。在此基础上推出消费者满意的住宅精装修,自然可以赢得更大的市场。首先,住宅精装修可促进发展商综合素质的整体提高,不但形成住宅产品新的卖点,而且可以深入表达发展商的审美追求;其次,在高门槛淘汰一批劣质对手之后,高水准的对手们可进行更加有序的竞争,通过装修产生更多样化的住宅产品形态,增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等等。另外,住宅精装修体现了开发商的一种深度服务和良好社会责任感,对于销售之后的物业管理和社会环境带来了种种益处。 1、不至于面对零散装修所带来的长期污染; 2、减低社区保安工作的压力; 3、遏制低水准装修,提高装修技术与艺术;4、建立健康的邻里关系,改善生活方式和提高居住水平; 5、优胜劣汰,有序竞争,促进住宅产业的整体发展。
可以说,发展商在未来市场要想生存发展,必须更加努力变革和进步,而这种利国利民的住宅精装修成为这部分开发商的一种新的竞争利器。
(三)、国家政策的引导与规范,加速了住宅精装修的推广
2001年建设部要求全面取消毛坯房,倡导住宅一次装修到位;2002年建设部住宅产业化促进中心又出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》,对从装修一次到位的全过程实施引导到装修材料选择与质量检查分别提出了要求,推荐给房地产开发、设计和施工单位参照执行。明确了精装修住宅在交房屋钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。按照这一导则,精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次。另外还在原则上要求开发单位为住宅装修的第一责任人,承担相应的责任