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石景山鲁谷项目市场调研暨产品定位建议报告
北京成业行 谨呈
20０7年７月26日
（内部资料 谨慎保存）
报告提纲
前言
市场调查
调研结论
项目分析
产品定位
建筑设计
附件:委托设计任务书
前 石景山区通过招拍挂途径上市的土地总共不过五块，土地供应面积为３66701．345平方米（约合55０亩），。其中住宅性质用地的建筑面积63４５79。6平方,按照１00平方米/户估算，能建成的住宅不过6000多套。这与我们调研的实际情况也是相符的，目前在售或待售的住宅项目，大部分是原有地块或项目的后续开发，如远洋山水、茂华璟都会、玉泉新城二期等。
目前通过招拍挂途径即将上市和拟上市的土地项目有6块地,土地供应面积９５４5５3．０8平方米，规划建筑面积173１900平方米,其中住宅11０２9０0平方米，其中包括8万平方米的经济适用房，大致能建设1０000套左右的住宅。目前这些住宅用地大都处于一级开发阶段,即使上市预售大多也在奥运会以后了。而2010年以前,石景山区还将推出京西商务中心、京燕商务区、八宝山综合居住区、古城综合居住区、刘娘府综合居住区等十几块地，土地总放量将在400万平方米左右。相信在奥运会后随着苹果园等地区的改造拆迁建设,政府会有更多的地块在石景山地区推出，以改变目前供求不平衡的状况。
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供应的偏紧导致短期内房价的逆政策上扬，也造就了二手中介市场的活跃。如位于石景山区边缘的华富丽苑，去年上半年的销售价格不过50０0—6000元,目前小区一手房已售罄，网上二手房的价格被炒到７000-１0000元;远洋山水从最初的5000多元一路上涨到如今的140０0元；玉泉新城一期房源售罄；茂华璟都会中小户型带精装修均价１２000元仍然供不应求等.
结论
石景山区被定位为未来的首都休闲娱乐中心（CRD）。苹果园地区也被定位为将来的京西交通枢纽，包括首钢搬迁遗留下来的大片土地，可以说石景山区在中长期充满着发展的机遇。短期内（20０6—２０0８）与市场需求相比，石景山地区的土地住宅供应量并不大，、，而奥运会后出现的放量供应又有可能导致市场的竞争更加激烈,因此政策变化导致的区域市场波动风险必须引起我们的密切关注.
３、竞争楼盘调查
因石景山目前在售项目不是很多，纯小户型的项目更是少之又少,因此一共调研了四个楼盘，包括远洋山水、茂华·璟都会、华富丽苑、地铁古城家园，其中远洋山水和茂华·璟都会两个楼盘较有代表性。
1）远洋山水
楼盘基础资料
楼盘名称
远洋山水28＃楼
售楼电话
所属片区
石景山-玉泉路片区
建筑类型
板楼、塔楼
地理位置
石景山区玉泉路地铁口南侧4０0米
发 展 商
中远房地产开发有限公司
占地面积
２04公顷,建设用地50万平方米
建筑设计
建筑面积
130万平方米
环境设计
总 户 数
6４81 套（２８#楼小户型11０0套）
交楼标准
毛坯
面积区间
5０—77平方米一居、97－117平方米二居
物业管理
远洋基业物业管理有限公司
容 积 率
3
物 业 费
1．9元
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实 用 率
7６%—78％
工程进度
未交付
绿 化 率
32。5０％
竣工时间
车 位 数
交房时间
2０08年底前
配 套
购 物：华普超市 医 疗:解放军陆军总医院、武警总医院
教 育：景山学校、幼儿园 其 他:首都雕塑公园、地铁一号线
户型种类
一居
二居
面积区间
50—77
97—1１7
价格区间
1０00０-12000
9０00-10５０0
数 量
600余套
５０0余套
占 比
５5％
45％
销售情况
75％
60%
销售和营销情况
均 价
105０0
产品定位
价格区间
9000-120０0,底商3万元/平米
客户定位
主要来源：周边80%、海淀区
付款方式
按揭、一次性
从事职业:白领、知识分子
销售时间
正式开盘一个月左右
购买目的：自住80%、投资20％
销售进度
２8号楼１000余套小户型总体销售2／3左右
街区描述
街区功能：居住区
物业类型
大型综合居住区
街区居民：高级白