文档介绍：集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
商厦承接大厦商业策划方案
MM商厦承接XX大厦商业策划方案
二○○三年九月
目录
街角，主力通道为B路段中路由东向西方向，新街口外大街由南向北方向。由于本案中商业用房部分位于四座写字楼中间，只能以东西方向为出入口。这样商业用房部分的主力通道只有新街口外大街由南向北方向，B路段中路由东向西方向需由东进入大厦南门再进入商业房产东门，为次通道。
2、主力客户群
根据本案特点，主力客户群有两部分构成。
固定客户群
A、B、C、D四个区域为固定客户吸引区，其中又以A区为第一主力客户群构成区域。按B、C、D顺序吸引力递减。按四、三、二、一权重汇总分析可知：
①、人口数量在北京市及海淀区均属中等密度；
②、常住人口与流动人口入住比例约为7:3；
③、人员结构较为复杂，教育程度及收入水平跨度较大；
④、总体收入水平中等偏上；
⑤、家庭人口主力群体为小型化；
⑥、日常生活消费及社区服务状况一般，休闲娱乐设施不足；
⑦、社区环境中等及中上等；
⑧、交通出行较为便利；
⑨、生活秩序一般，治安状况一般；
⑩、主力消费群体特色尚不突出。
潜在客户群
潜在客户群由两个群体构成。
①、由X小区地理位置带来的通过顾客群。A路段是北京城市交通的第一要道，而X小区又是北A路段上的主要换乘站。十字路口双向对开公交汽车线路近20条，每小时通过乘客近万人。按每辆车上下乘客10人次计算，每小时乘降人数近2000人。下午4点至7点的晚高峰时段，每小时的乘降乘客在5000人以上。（未单独计算乘坐出租车、班车、私家车到达、离开、通过人数）按近邻交通线路比例折算，乘坐公交车在XX大厦主通道、次主通道经过的客人在晚高峰时段，平均每小时接近1000人。
②、XX大厦写字楼部分入住的业主及其商务、私人交往的客人。此部分沉淀的相对稳定消费群体，保守估计也可达800人以上。
发掘潜在客户的消费能力，提供一个空间、一种方式，让流动客人把交通拥堵时间用来享受休闲消费。留住过客亦是本案策划的关键。
3、商业环境的SWOT分析
S—优势
①、XX大厦地处B路段中路与新街口外大街的十字路口的街角，多条公交线路经过，出行便利的地理位置赋予XX大厦区位商机。既有商圈固定客户的消费支撑，又有潜在消费能力可提升。密集的机动车流量也为入住商户提供了极好的广告宣传机会。
②、随着海淀商业的整体提升，城北地区的商业价值还将进一步提升。商业经营的空间还有相当大的容量。
③、XX大厦项目本身定位及物业档次就将吸引大量的商务办公人员，与之配套的商业也必将定位于同等档次。既能为整体商务、服务配套，也能吸引周围地区的高消费人群前来消费。
W—劣势
①、现阶段XX大厦周边地区商业档次较低、分布较散而且业态、业种不均衡，整个地区的商业还处于不成熟的状态。固定的高档次的理性消费人群至今还没有培养起来，而XX大厦整体定位高档，商业更是要打造精品、风格及特色。要形成高档写字楼配品位商业区的整体概念，形成自己固定的消费者群体，势必需要一定时间进行推广和市场培养。
②、与XX大厦同处街角的四邻建筑档次普遍较低，近期内又不可能进行拆迁改造，使得XX大厦的小环境短期内档次难以提升。虽有鹤立鸡群的广告优势，但没有小环境烘托，商业特色的进程会有一定影响，不利于XX大厦商业环境的建设。
③、XX大厦是以区域内行业先行者来进行市场开发和建设的，这对XX大厦、特别是内部的商业企业来说，将会遇到****惯势力及旧有商业模式的阻碍。在高档商业与低档商业并存期间，高档商业所受的伤害要远远大于低档商业。这一点必须有足够的风险防范准备。
④、距离XX大厦不足2公里的东西两区域已经形成了整体商业配套设施较为齐全，业种业态分布比较均衡，已经成为成熟商业中心。对比而言，XX大厦的商业面积不大，很难在规模上与以上这两处商业中心相抗衡。
O—机会
①、XX大厦作为提升商业品质的先行者，将首先在周边消费者中留下深刻印象，一旦品质店铺成功推出，将会给XX大厦带来巨大的社会和经济效益。
②、XX大厦的商用房产虽然面积不大，但是经过符合实际的商业定位，较少的商业物业供应量更容易被市场所消化吸纳，更快地形成整体商业气氛。
③、XX大厦商业已经预先进行了商业规划，详细分析了商用房产的业态、业种分布，并对大厦总体定位进行了描述，增强了本案商业布局的合理性和操作的可行性。
④、成功品牌店铺的入住也会呼应XX大厦的物业品质，相辅相成更易确立市场地位及风格特色。
T—威胁
①、商业经营收益的产生既有对潜在能力的发掘和培养，又需要从同业竞争对手中争夺市场份额。既