文档介绍：LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】
房地产柳州房地产策划书
目 录
第一章 市场分析 5
一、宏观环境因素分析 5
柳州经售价格建议 136
住宅部分价格建议 136
七、招商策略 137
策略一：提前介入制定招商政策 137
策略二：有意识选择商户 139
策略三：经营商品类别与商场定为一致 141
八、营销推广实施建议 142
销售条件及销售时机 142
分阶段销售总体战略 143
销售实施计划 144
销售控制计划 148
销售促进计划的主要操作细则 150
宣传推广策略 152
媒体组合宣传重点 154
销售人员培训 157
结 语 159
第一章 市场分析
一、宏观环境因素分析
柳州经济现状及发展趋向分析
改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、 “全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着柳州现代化建设的深入进展，柳州经济取得飞速发展。
数据来源：柳州经济信息中心
如图1所示，柳州2001年国内生产总值比2000年增长%，2002年国内生产总值为亿元，比去年同期增长%。超出2001年国内生产总值亿元，经济增长开始提速。
而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。
数据来源：柳州经济信息中心
2002年，柳州市第一产业增加值22亿元，比去年同期增长%；第二产业增加值112亿元，比去年同期增长%；第三产业增加值96亿元，比去年同期增长12%。农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业（服务业）也加快了发展步伐，三大产业比重更趋合理。
2002年柳州投资情况表
固定资产总投资
亿元
%
基本建设投资
亿元
%
房地产开发投资
亿元
%
数据来源：柳州经济信息中心
而从社会固定资产投资来看，如上表所示：
2002年柳州固定资产投资高速增长。随着双冲桥、内环道路、截污工程等建设项目的陆续开工，全市掀起了新一轮城市建设的热潮，全力打造“创业在柳州、发展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定资产投资保持双位数增长的强劲势头。
综合以上所述：
各项经济指标显示，2002年柳州市围绕“工业立柳、强市富民”的发展战略，以中国加入WTO和西部大开发为契机，加快改革与发展的步伐，柳州经济运行呈现良好的发展态势。
而良好的经济发展态势为柳州房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。
二、柳州房地产市场分析
柳州市房地产现状及趋向分析
柳州市的房地产业自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，2002年底在柳州市注册的房地产公司约达217家，全年完成施工的商品房面积总数（不含经济实用房和单位集资房）达万平方米。
数据来源：柳州市信息协会/柳州日报
2001年柳州房地产投资完成88226万元，比上年同期增长%；而2002年房地产投资完成159900万元，比去年同期增长%，近年柳州房地产投资保持较快的增长势头。
柳州市面上的房地产经济经过整整10年的发展，已经初步形成了一个稳定的市场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。正是在这种环境和背景之下，2002年柳州房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。
而2002年作为柳州“城市建设与管理”年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，城市构架的拉开、行政中心东移，给房地产开发带来了巨大的商机，其中仅河东区开发建设的投入就需
16亿元以上。
柳州市房地产业的升温，有其历史必然性的，归其原因有：
得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固；
机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求；
在“城市建设与管理年”中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。
金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变、收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业的发展。
柳州房地产市场供求分析
2002年柳州房地产供求情况一览表
类 别
统计指标
数 额
供应
商品房
新开工商品房面积
136万m2
总施工面积
300多万m2
竣工面积
70多万m2
需求
商品房
销售面积
85万m2
销售额
约12亿元
数据