文档介绍：城市综合体规划设计要点解析1657458143
城市综合体
楼盘类型：写字楼、商住公寓、购物中心
建筑规模：总规划占地逾10公顷，总建筑面积超过48万平方米
开 发 商：北京万达广场房地产开发有限公司
项目简介：北京万达CBD聚合品尽量达到或超过整个综合体的总投资额；
办公（一）
选址
服务配套
类型
建筑特点
租户特点
顶级写字楼
建筑品质一流
顶级装修
通常为5万平米以上
商务核心区域
知名大型跨国公司
金融机构
甲级写字楼
商务区或区域中心
建筑标准有所落后
中档装修
1万平米左右
乙级写字楼
中小型私营企业为主
丙级写字楼
建筑标准陈旧
普通装修
小于1万平米
小型私营企业
写字楼类型
市区
市区
大中型各类企业、机构
设施设备
建筑品质优良
高档装修
通常2-5万平米
有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施
地上／地下停车位充足
有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施
地上／地下停车位充足
有部分商务配套
有地上／地下停车位
几乎没有服务配套
品牌高效中央空调系统
智能化楼宇自控系统
先进的数据通信
品牌高效中央空调系统
智能化楼宇自控系统
先进的数据通信
有中央空调系统
有楼宇自控系统
无综合布线
无中央空调系统
无楼宇自控系统
无综合布线
办公（二）
性价比较高的抗通货膨胀资产；
可实现局部回款，但在二、三线城市中属于高风险性物业；
在非产业区域应严格控制放量比例；
在非一线城市中。5A甲级写字楼性价比低于乙级写字楼；
写字楼的四大直观产品指标 —— 电梯、大堂、空调、玻璃幕墙；
销售及租赁时，以链型营销思路为主 —— 主力客户的特点；
酒店（一）
选址
经营特点
酒店类型
目标客户
代表项目
商务酒店
以公务出差的旅客为主，包含境外游客
城市中心
商务区
区域中心
除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求
设施设备通常采用较高标准
香格里拉
洲际酒店
经济型酒店
商业中心附近
选址灵活
国内游客及中小企业商务差旅客人为主
团体会议及会展服务接待为主
会议/会展酒店
北京九华山庄
五洲大酒店
旅游度假酒店
景区游客接待为主；季节性明显
三亚天域酒店
酒店类型
市区或郊区
远郊或旅游风景区
以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠
通常以品牌连锁形式经营
在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务
建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施
如家快捷
速８
具有完善的休闲娱乐设施
突出个性化服务；创造放松环境
酒店建设强调与自然环境的结合
酒店（二）
成本投入最高，回收难度极大；
优质酒店对于运营管理要求很高；
1、已上市公司；
2、待上市公司；
3、政府强制要求；
4、体量实在过剩
除上述四种状况，不建议开发或持有。
酒店标准制定与策略。
商业零售及服务（一）
选址特点
业态组合
类型
商圈范围
代表项目
城市购物中心
核心商圈3公里
次级商圈6公里
三级商圈40公里
城市中心区域
10万平米以上
香港ifc
北京东方广场
购物中心类型
主力店
购物60-70%
餐饮10-20%
休闲娱乐15-20%
3-5个主力店
主力店面积占比40-60%
区域购物中心
区域中心
5-8万平米
北京万达广场
深圳花园城
购物60-70%
餐饮15-25%
休闲娱乐10-15%
2-3个主力店
主力店面积占比40-60%
邻里购物中心
社区中心
不超过4万平米
伊藤洋华堂
华润万佳
购物70-80%
餐饮10-15%
休闲娱乐3-5%
服务5%
1-2个主力店
主力店面积占比40-60%
能量中心
郊区
4-10万平米
北京金源茂
购物80-95%
餐饮10-20%
3以上个主力店
主力店面积占比70-90%
生活方式购物中心
高档住宅区附近
自然条件优越
1-5万平米
上海新天地
美国COCOWALK
购物30-40%
餐饮30-40%
休闲娱乐30-40%
0-2个主力店
主力店面积占比0-50%
核心商圈3公里
次级商圈6公里
三级商圈10公里
核心商圈1公里
次级商圈3公里
核心商圈3公里
次级商圈6公里
三级商圈20公里
核心商圈1公里
次级商圈3公里
商业零售及服务（二）
商业零售及服务的形式：
（1）商业街；
（2）住宅或办公楼底商；
（3）裙房；
（4）建筑单体；