文档介绍：项目开发:保利(成都)石象湖旅游发展有限公司
营销代理:保利代理/世佳机构
设计公司:Dahlin Group  (美国/道林)
物业管理:保利物业
产品研究报告
项目区位
保利(成都)石象湖,位于成雅高速公路86公里处,国家级生态示范区--成都市蒲江县境内,距离浦江县城约15公里。近年来随着景区开发逐渐成熟,其游客接待量已达30万人/年。
石象湖因湖区古刹石象寺而得名,相传为三国大将严颜骑象升天之地。景区内主要以湖泊水景、组团花卉及林木景观构成了石象湖主要的三大自然景观元素。
保利石象湖
项目定位
保利石象湖具有相当的规模优势,项目整体规模达3万余亩,。
由于拥有较好的景观资源及尚可接受的交通距离,保利计划将石象湖景区打造为面向全国市场的商务休闲景区。
目前已呈现的产品有:
PGA国际运动公园(两个18洞高尔夫球场)、国际马术俱乐部、游艇俱乐部、精品温泉度假酒店、风情小镇商业区及少量独栋别墅物业(240套)
已呈现部分
项目规划
至成都
至雅安
收费站
浦江高速路服务区
PGA国际运动公园
游艇码头
游艇码头
马术俱乐部
别墅一批次
别墅二批次
花溪商业小镇
企业商务休闲会所
旅游观光景区
销售中心
秒音湖
石象湖
目前保利石象湖仅将别墅产品对外发售,其余诸如酒店、马术俱乐部及高尔夫运动场的运营模式尚未正式披露,但作为地产开发为主营业务的保利地产,上述物业后续运营预计以合作运营的可能性较大。
在目前规划来看,保利石象湖项目已具商务休闲项目的雏形,在完成石象湖景区起步规划后,在运营成功的情况下后续二三期项目将会逐渐呈现,石象湖项目整体开发周期预计为6-8年;
森林露营区
一批次130套(售罄)
二批次110套(6月底发售)
销售情况
一批次共计房源约130套,于2012年4月亮相蓄客,诚意金收取标准为30万/人,蓄客满200人后摇号购买。
二批次房源目前正在收取诚意金中,预计开盘时间为6月底至7月初。
产品特征
对于独栋别墅而言200万起的总价明显不高,在低总价的情况下。每户根据地貌特征不等,赠送400—2000平米的私家花园。
,配合天然的林木资源使得产品亮点尤为突出。
总套数
240余套
面积区间
140—230㎡
户型区间
2房—4房
价格区间
15500—19500元/㎡
建筑样式
欧式新古典
装修标准
精装
配套
地暖、车库
卖点
临近旅游景点
缺陷
客厅普遍偏小
产品指标
作为旅游休闲度假别墅,石象湖·贝多芬组团并未规划过多的主题景观,在产品规划布局上较为注重私密性,宽敞的房屋间距及天然的林木资源是产品最大的优势,项目开盘当日即热销103套。
部分户型鉴赏
项目推广浅析
△保利在平面表现上依然继承了以往“忽悠人不赔钱的传统”,原本压根不临湖的别墅却在平面配图上大量引用表现物业临湖特征的图片,极大的冲击了受众的眼球。
△水景作为石象湖景区的主要旅游产品,在平面上也大量得以运用
△“冬季亚龙湾,夏季石象湖”经典的定位语将石象湖的产品形象比肩与三亚亚龙湾,促使大量受众群体前往观摩。
△别墅产品,见面不如闻名。
一处三流景点将自身产品与全国著名景点作对比
是保利石象湖重要的营销手段
如何通过的运营手段使得消费者认可还需时间应正。
音乐厅?明星演唱会?产业峰会?企业会员制?
将影响力扩大至中国以外
全球性的高尔夫球赛?全球性水上运动比赛?全球性马术比赛?
保利运营期(2012-2015)
中国商务休闲胜地?
冲刺期
2016-2018
基础旅游资源塑造期(2003-2007浦江政府)
依托原有水景资源引种郁金香等花卉植被
在当时“薰衣草花潮”的影响下将景点塑造
为以花为主题的旅游景点深受婚纱摄影新
人追捧。
保利介入期(2007-2012)
在原有的基础上,引入商务休闲的概念,
将原有的婚庆旅游地提升至区域商务休闲地
( e-Business 혁신단계)
项目价值体系解析
登顶
世界级
基础资源保护期
旅游产品介入期
核心价值塑造期
产品价值固化期
比肩迪拜?普罗旺斯等?
全球性地标建筑投入?
环境
塑造
阶段
主要
投资
阶段
(百亿)
主要
运营
阶段
(渠道)
主要
推广
阶段
产品营销体系解析
国际乡村俱乐部及石象湖生态风景区是目前两大主要旅游产品
产品
目标客群
主要盈利手段
高尔夫球场
企业商务活动,爱好者,初学者
企业、爱好者会员费;初学者培训费;带动酒店、餐饮等消费;
马术俱乐部
企业商务活动,爱好者,初学者
企业、爱好者会员费;初学者培训费;竞技比赛等带动酒店、餐饮等