长江东路房地产的项目市场调研及产品建议书PPT.ppt

文档介绍：长江东路房地产的项目市场调研及产品建议书PPT
由NordriDesign提供

本报告要解决的几个问题：
1、这是一个什么样的市场？
2、市场需要什么样的产品？
3、产品能卖多少钱？
2容积率：＜（其中商业建筑面积占30%、住宅建筑面积占70%）
2、建筑密度：＜40%
3、绿地率： ＞25%
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定位核心
开发条件：
土地成本
开发目标：
企业：保证品质，建立品牌形象
项目：精品社区，经济利益
抗风险能力 VS 利润率保障 VS 项目优质形象
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本项目地块SWOT分析
1、优势
地块较小、善于做出精品产品，且操作方式灵活，如操作得当，很可能实现短 期内迅速清盘；
海底隧道开通后，该区域为青岛—黄岛主要路段，发展潜力巨大；
2、劣势
项目体量较小，难以造势；
地块周边尚未形成良好居住氛围，区域认可度较低；
区位尴尬，景观资源缺乏，无区域景观优势；
周边配套不完善。
3、机会
依托周边安子片区250万平米的开发量，若将“安子片区”比作“龙”，有机会将项目打造成“画龙点睛”中的“睛”；
海底隧道贯通对地块价值提升作用明显，旅游区核心即将形成；
4、威胁
区域购房客户大多外地投资者，短期内市场是否成熟存在众多不确定因素；
周边空地较多，潜在威胁较大；
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为黄岛中高端客户打造的精品社区
产品定位
着重点：中高端、精品
实现品牌增值
提高项目抗风险能力
保持持续竞争力
定位目标
产品目标
1
2
3
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楼座摆位建议：
半围合式
“半围合式“建筑的优势在于，能够更有效亲近自然，使组团内的自然景观有效延伸到每一栋楼，同时又能够有效保证各组团的内在环境及私密性。这种由中国古代四合院延伸出来的围合式建筑，打破了传统排兵布阵似的军营刻板作风，使得整体空间层次感强，富于变化，富有生机。半围合式建筑还能够加深邻里关系，实现有效沟通，拉近人与人之间的距离。这种做法同时强化了整个社区的向心力和凝聚力，使居住在其中的居民由于共同的社区感而形成和谐的生活氛围。”
示意图：
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二、户型设计——面积配比
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南北通透或南向户型，避免东西向
户型紧凑
高出房率
产品线丰富
产品的差异化避免内部干扰
面积梯次明显
每类产品特征明显
高附加值(户型拓展功能）
户型舒适度保障
使用效能保障
三、户性设计原则
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由于项目地块限制，该项目不宜做过多大型主题景观，建议以景观小品 为主，仅在小区入口处设一主题景观，整体风格完美统一，使项目形成统一的市场形象。
小区围合内部建议景观主打“人工湖”等较易做细的景观点，围合内景观以坡地景观+水系为主，水系选用“亲水”而非“近水”体现景观元素与人的完美融合。
人工湖优势在于可延伸出众多自然景观元素，如“岛”“木栈道”“假山”“奇石”等景观小品元素。近年来全国及国内市场对“水景”的追捧尤为热衷，也充分得到了市场认可。
同时，水即财，“景观湖”不仅可在景观方面给项目整体素质上给以较大提升、同时小区内部人工湖的设计，使整体项目鸟瞰犹如聚宝盆，在建筑风水上为聚财效用。
景观发展建议
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问题三：
产品能卖多少钱？
价格建议
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项目价值体系构成
项目价值构成
外在
内在
区 位
交 通
规模
设 计
规 划
景 观
建 筑
户 型
配 套
规模较小，便于打造”精品“楼盘
让项目有自身特色，价值链清晰
各系统之间的完美搭配与运用，与环境的和谐
打造自身特色，塑造主题概念
文化气息、文化价值载体，突出细节展现竞争力与生命力
功能与空间的完美设计，精准的面积定位
自身商业配套，加之“金沙地块”商业配套，优势明显
交通便捷，沟通紧密，随着海底隧道贯通，地块价值日益凸现
紧邻“安子片区，大盘效应支撑
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与此同时，我们也应正视自身不足
区位优势不明显：海底隧道贯穿的区位优势，区域内各项
目基本共享
景观不足：所处长江东路以北，一线海景是我们所不具备
的
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区域内项目价值点分析
本项目市场价格预期
基于以上定位的前提下，加之