文档介绍：中融信·翡翠谷项目整体营销方案
贵州合富辉煌房地产顾问有限公司
项目综合素质分析
项目营销策略
项目目标客群分析
项目推广策略
市场分析
房地产开发投资走势
分析:,%,房地产开发所占比有所增长。
贵阳市商品房施工/竣工面积
分析:,较上年度增长较为显著(),,较上年度增幅明显(),,较上年下降近30%()。
贵阳市商品房供求情况
分析:,,整体供求比为67/100,供过于求,市场供求比长期处于高位运行,其主要原因是由于09年市场向好,企业对后市盲目乐观增加供应量,低估了后市政策风险,随着严控政策实行出现销售下滑。
贵阳市商品房住房成交情况
分析:2010年除了受春节影响的1月及受新政影响的6、7月,其他月份成交量都表现尚可,月均成交量达4300余套,月均成交面积约51万平米;与2009年相比,成交套数减少约7%,成交面积减少约10%,市场经过2009年的短暂“疯狂”后,开始逐步回归理性状态;价格方面,除了5月因金阳新区低价个盘集中成交影响均价低于四千以外,其余月份均价都保持在四千以上,并与7月开始稳稳地站在了四千五以上,12月由于中心区高价个盘的影响,价格大幅上涨。
贵阳市各区域市场成交情况分析
分析:金阳新区、两城区依然保持了供销两旺的强劲势头,整体来说市场供过于求,几个区域中只有小河区新增供应小于成交,且其新增供应主要是老盘加推为主,区域近年主要以消化往年余货为主。2010年各区域成交均价均在2009年基础上大幅上升。
两城区市场成交情况分析
分析:两城区新增供应约357万平米,成交约217万平米,在整体市场中所占成交份额较2009年有所提升,均价近五千元,且出现百灵时尚天地、懿府、保利国际广场多个单价过万项目。
贵阳市商品房市场库存分析
分析:截至2010年12月31日,,高层物业供应量较大,剩余货量较多,其他各类型物业整体供求两旺,高端洋房和别墅类产品呈现严重稀缺。近年低密度住宅用地批出较少,今后供应仍将以高层物业为主要方向,高端物业的稀缺程度将更加严重。市场供应仍以101-144㎡的户型为主,71-100㎡的户型也占了很大比例,且该面积段户型去化率情况较好,去化率达到79%,说明是市场上刚性需求比较旺盛。对于160-220㎡之间的改善性舒适户型市场占比较小。
项目所处区域市场分析
区域属性:凭借中天世纪新城几年的耕耘,本区域逐渐成熟。万科介入到区域的打造,本土龙头与中国龙头正面交锋,片区域将成为2011年热点区域。
区域优势:环境理想,交通便利,配套齐全。政府重点改造区域。
区域劣势:受区域限制,开发氛围不理想。
产品
绝大部分项目均以高层为主,低密度产品极为稀少。
客户
主要为贵阳市本地公务员、企业高层阶层为主。
价格
别墅均价17000元/㎡、高层均价6300元/㎡
总体
10年本片区开发氛围不明显,无新项目入驻,2011年贵阳市政府重点打造本区域,前景较好。