文档介绍：南京市酒店式公寓市场分析
目 录
一、什么是酒店式公寓………………………………………………………………………………1-9
1、酒店式公寓的概念
2、酒店式公寓的特点
3、酒店式公寓与传统酒店的比拟
4、酒店式公寓与公寓的门： 木门
窗： 彩铝窗，配双层中空玻璃
外墙： 面砖及局部外墙涂料
厨房： 整体厨柜，弗兰卡或摩恩水槽,南升牌B型龙头或摩恩龙头
卫生间： 地面砖,墙砖；TOTO或美标牌座便器、碗式台盆,南升牌台盆龙头,钢化玻璃淋浴房及高宝牌雨蓬淋浴龙头或同档品
设备标准：分体式冷暖空调，80L电热水器，天际牌欧式抽油烟机,小天鹅牌烘干机,小天鹅或海尔洗衣机,海信或康佳电视,海尔或荣声冰箱,尚朋堂牌电磁炉,贝莱尔牌排风扇,雷士开关及插座
多个三层挑空会客中厅，四星级装潢设计标准，全方位延展客厅功能。
多功能主题会所，集工作休闲于一体，在休闲中体味快乐，在奋斗中体味沉醉，诠释健康享乐、休闲工作的时尚理念。
多部高速()高档电梯，将快速、便捷溶入居家生活。
精装修交付标准中，包括分体式冷暖空调，80L电热水器等精装设备，省去个体装修的诸多不便，入住即可享受星级待遇，公寓不再冷漠，居家不再烦琐。
物业管理 要求按照酒店物业进展管理；
经营效劳 要求按照酒店模式进展经营；
企业实力、经营管理水平是关键，这方面的经验可以借鉴外地市场，聘请对酒店式管理有着丰富经验的物业公司，而且还积极与各大酒店预订机构合作，保证了客源的稳定。
二、酒店式公寓的客户特征
1、商务人士 分为国内商务人士和国际商务人士。
主要包括常驻本地机构的商务人员、管理人员、技术人员。由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体，当前国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。
从另一层面来看，随着中国参加WTO，将会为南京这样的大城市带来数量众多的境外中小型公司，中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位适宜，那么酒店式公寓应是其最优选择。
还有本地的小企业和SOHO族。南京小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会
购置或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。
2、投身事业的年轻人
这局部人的生活自理能力不强或没有时间打理生活，多忙于事业的拓展，但这局部消费群体有一定的经济实力；
3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者
这些人的资金实力往往很强，加之小户型的投资量对于这局部人来说不算多，风险相对较小，转让或出租得到的回报率却较高。
三、市场前景
1、风险小
由于物业由酒店管理公司统一经营，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，防止了因空置遭致的零收益。
2、回报高
与普通高档公寓相比，酒店式效劳公寓的租金水平更坚硬。虽然目前南京还没有真正的酒店式公寓投入运行，但是酒店式公寓装修标准一般在三星级以上，出租价一般可卖到每天250元/间以上，除去各项费用，业主每月根本可收入3000元左右；
3、有专业人员和经营机构替你经营 可信度较高，省事省心。
4、新生事物，生命力强
虽然它属过渡性产品，但是这个过渡只是针对一局部人群而言，而随着市场的开展，时间的推移还会有需要这种产品的人群出现。所以，酒店式公寓将以其特有的生命力继续
活泼在房地产市场上。
5、市场逐步成熟
根据我们了解到的情况，酒店式公寓在南京还属于市场起步阶段，目前有丽晶国际、金陵王府、君临国际等酒店式公寓面世，根据酒店式公寓在某某、某某、、沈阳等地的开展历程，相信在随后的一段时间内南京陆续会有更多的酒店式公寓向市场推出。
四、个案分析
1、约瑟夫公寓
1、工程的根本情况
地处南京市新街口程阁老巷与洪武路交汇处，紧邻新街口商圈。
紧邻南京市第一商业圈，5分钟步行范围内，商业环境繁华。
道路状况：周边有洪武路、程阁老巷等；
公共交通：路线众多，四通八达，公交线路有：2路、26路、30路、46路、814路〔步行1分钟距离〕，16路、33路、35路、38路、100路、816、820路〔步行4分钟距离〕，地铁张府园站、地铁新街口站〔步行7分钟距离〕。
：
楼盘用地约1万平方米，，为两幢高层建筑，1－4层为商业裙楼〔面积近10000平方米〕，A座5—22层为国际化标准写字间，B座5—31层为514套精装修单身小户型。
，，得房