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现，其具有良好的规划前景；再加之良好的生态环境优势
和产业结构的支撑，便捷的交通和轨道交通 12 号线的规划使其更具发展潜力。
但是目前青浦新城的位置距离市中心仍然较远，因此仍然是一个区域性消费市场，规划
以及交通带来的外区人流可能要通过 3－5 年左右的时间来显现。
4二、区域住宅市场概况
青浦新城作为青浦区的经济、文化、行政中心，其住宅市场在青浦整个区域中举足轻重，
随着青浦新城规划的逐步实施，青浦新城的房地产市场快速发展，并开始逐步树立起青浦核
心地位，对外界的影响力也开始日渐扩大。
1、区域市场已形成以自用为主的稳定市场
由于青浦新城规划面世较晚，吸引力也无法与松江新城等中心城镇相比，与这些在
前一轮发展中借助投资概念炒作的城镇不同，青浦新城的住宅市场一直是以本区域需求
为主，周边区域为辅，自用比例比较高，投资比例相当少，这也成就了区域市场受宏观
调控影响较小，形成目前的稳定局面。
2005 年起至今的宏观调控过程中，上海市房地产市场受到了比较明显的冲击，各区
的成交价格和成交量都出现过阶段性的反复和振荡，而青浦区期间的价格并未下降，同
时去化速度也保持在一个比较稳定的状况下。本区域自主客源的有力支撑和健康的房地
产发展环境使得青浦新城未来具有很大的发展潜力。
2、区域市场发展形成三大板块市场
青浦新城住宅市场基本可以分为青浦老城区、青浦新区以及今年开始逐渐形成清晰
轮廓的淀浦河滨区。
青浦老区
为最早发展的区域，并且是青浦区域的商业中心，因此也是初期住宅发展的中心。
青浦新区
住宅市场的兴起较为迅速，并且是前一波市场快速发展的主力，随着楼盘交房入住，商
业氛围和设施日渐完善。
淀浦河滨带
是进入 05 下半年才逐渐清晰的板块市场，是随着青浦新城蓝轴规划所形成，目前主要由
仁恒运杰河滨城以及复地帕缇欧香以及金地格林郡三大高品质大盘组成。
53、市场处在两轮发展过渡期，发展中心逐渐向东、南倾斜
目前青浦市场基本处在新老交替阶段，前一轮发展的主力楼盘基本处在尾盘销售阶
段，有的后期尚未开发,市场供应量较少，整个市场销售气氛显得平静。
随着仁杰河滨园以及帕缇欧香苑两个项目首期的上市，也标志着淀浦河滨发展带在
青浦市场中的正式登场，位于外青松公路两侧的帕缇欧香苑是由东航集团和复地集团合
作开发，而仁恒运杰河滨花园则是仁恒集团与运杰置业的联手之作，两个楼盘所处的地
理位置相当接近，项目规模和物业类型也较为相似，已经成为青浦住宅市场新一轮发展
的主力。金地格林郡也已经在 06 年 9 月正式开盘面市，金地品牌号召力毋庸置疑，同
时其首创的“4+1”式花园洋房的产品也在区域内独树一帜，取得了不俗的市场业绩。
另外在青浦新城东侧区域，江苏新城集团开发的位于盈港路、汇金路的一个住宅项
目也将于今年下半年推出市场。因此整个青浦新城的住宅发展呈现出向东这至汇金路沿
线、向南至淀浦河沿线的趋势。
从发展趋势来看，青浦新城板块的发展重点将主要倾向淀浦河板块和东侧板块。尤其是
淀浦河板块拥有的景观、品牌开发商等优势将对对整个板块的房地产市场产生比较大的
冲击。
本项目地块位于青浦新城板块以北，而青浦新城板块住宅目前的主力趋势在东侧和南
侧，因此在短期内其能够对本项目地块产生的辐射效应较弱。