文档介绍：皇达鸿锦华苑
全程广告推广方案
(推广名：日出东方)
某某市力伽力广告
2001年3月
前言
根据某某市鸿威房地产开发(以下简称贵司)的委托，某某力伽力广告〔以下简称我司〕对贵司皇达鸿锦华苑工程进展广告整合筹划。
目前分析
建筑类型及布局
周边楼盘以12-32层的高层为主
以低容积率和完善优质配套来迎合目标客户群日益增长的物质文化需求
住宅布局合理，视野开阔，开展商的大片开发，形成自成一片的局面
新一代楼盘外观设计均紧随潮流，时尚，各具特色
现就周边大规模楼盘建筑类型与布局分析如下：
1〕建筑类型比例比拟图
2〕建筑布局比例比拟图
户型面积需求
三房户型面积分割在95——121平米之间
二房户型面积分割在68——92平米之间。
现对10个小区主力户型三房、二房所得平均数作区间估计和检验，所得结果如下：
项 目
加权平均值
95%置信区间上下限
下 限
上 限
二 房
最小面积
70平米
68平米
73平米
最大面积
90平米
87平米
92平米
三 房
最小面积
96平米
94平米
99平米
最大面积
118平米
115平米
121平米
3、价格水平
同罗湖、福田中心区相比，皇岗板块物业价格优势较为明显：
皇岗6500元/平方米
侨城中心物业6800——7000元/平方米
蛇口均价4900——5800元/平方米
科技园4100——4500元/平方米
皇达鸿锦华苑周边物业价格属中等价位，较罗湖、福田较低，目前价格区间较为合理。
4、销售状况
前期出售的楼盘由于有中小户型供给量少的优势销售很好，近期和后期销售“金字塔效应〞明显，大量中小户型楼盘销售进度明显下降，如中港城，紫光名苑；
皇岗片区优、劣势
皇岗片区优势：
皇岗片区位于某某中心区西南部，为未来城市核心区域之一，前景可观，物业具有相当的保值、升值潜力。
区内路网脉络清楚，道路宽阔平直，公交线路多，居家出入十分方便。
地铁四号线贯穿片区，将带旺沿线物业及当地经济；而且某某地铁将在皇岗口岸与香港西北铁路对接，未来皇岗口岸与罗湖不相上下。
具有皇岗公园、某某湾海景、中心区街景三大景观优势。
皇岗片区劣势
近年皇岗出现数个大规模楼盘，但大多数在售楼盘，属豆腐块，区内活动空间有限，楼宇较密。
除了一些大工程外，小区建筑风格多类同、重复、缺乏新意缺乏个性。
与邻近的新洲、石厦两片区相比，皇岗片区售价较高，局部开展商盲信外销市场，片面追求高利润。
由于皇岗口岸主要以货运为主，来往的大货柜车多，空气质量欠佳，片区南郊为广深高速公路，在一定程度上影响邻近楼盘的居住质量。
四、区域情况
1、地理位置：
皇达鸿锦华苑位于福民路与益田路交汇处，属中心区、皇岗片区、新洲片区相接的金三角地，与皇岗公园隔福民路相望，紧邻福田区委。该地段属中心区一级辐射区，正处在福田中心区中轴线的南端，邻近中心区购物公园、生物园、艺术公园。
2、交通状况
益田路是中心区南北走向的中轴线，连接着红荔路、深南大道、滨河大道、福民路、福强路和广深高速公路。福民路如此是贯穿皇岗和益田的东西主干道，连接着金田路、益田路、新洲路。假如驱车上益田路毋须经过红绿灯直接可达
某某内、外各条主干道。
途经的公交巴士近30多路，至市区各地及皇岗口岸方便快捷。此外，皇达鸿锦华苑紧临地铁益田站、福民站及金田站，待2003年一期某某地铁全线贯穿时，该区域立体化的交通网络，更显畅通无阻，四通八达。
该区域主要交通参考数据：
到滨河路———1分钟
到深南路———3分钟
到皇岗口岸——5分钟
到广深高速——3分钟
到罗湖口岸———10分钟
距福民地铁站——200米
距益田地铁站——500米
距金田地铁站——600米
公交车：——皇岗村总站在本工程的东北角100米
大巴——202——福田南—沙头角
中巴——432——皇岗村—妈湾
454——皇岗村—东昌总站
福民路上的皇岗村站距本工程0米
大巴—— 28——火车站〔西〕-天安数码城
212——田心村总站-下沙总
中巴——407——火车站〔西〕-沙嘴村
410——益田村-油松站
413——布吉海关-沙嘴村
416——火车站-上沙村
448——布吉海关-沙嘴村
461——罗芳村-天安数码城
467——益田村-莲塘村
470——梅林总站-益田村
514——布吉食街-福田汽车站
大巴——219——清水河-石厦南总站
15——梅林-石厦南总站
中巴——421——火车站-东乐花园
4