文档介绍：行业研究专题报告
贾祖国
86-10-88088569 房地产商业模式的总结与展望
jiazg@
2009 年9月16 日
中国当代房地产研究专题之十三
周期性消费品房地产推荐(维持)
上证指数 3000 “当今企业的竞争,不是产品之间的竞争,而是商业模式之间的竞争”。商业模
式的创新已成为促进竞争和商业发展的重要动力。房地产业也不例外。目前国内
行业规模
房地产业也到了转变商业模式的时刻。
占比%
股票家数(只) 115
总市值(亿元) 11281 当前房地产商业模式需要转变:地价涨得比房价还快,14 年后人口将形成房
流通市值(亿元) 7972 价的反转压力,房地产传统的追求高周转的商业模式已经受到了挑战,未来
这一模式也很难再为股东和投资者创造超额回报;
行业指数
房地产企业应转向持有核心城市商业地产:一个国家或地区的核心城市永远
% 1m 6m 12m
绝对表现- 都是人口的主要流动方向,这些地区商业地产升值空间最大,而且可以规避
相对表现- 掉未来人口下降的风险。在核心城市持有商业地产的多少将在很大程度上决
(% ) 房地产沪深 300 定未来的江湖地位。北京和上海就是这样的核心城市。因为核心城市化进程
200
更快,因此应在整个国家城市化率 50%的时候持有就持有核心城市的商业地
150
产。目前无疑就大致是这样的时候;
100
50
来自国际龙头公司的考察:开发业龙头帕尔迪“经营得很成功、但很辛苦”。
0
如果其早点转做商业地产持有,日子也许会好过得多;商业地产龙头波士顿
-50
地产“转型很成功但稍晚”。如果公司能够早 10-20 年确立以持有商业地产
Sep-08 Jan-09 May-09 Aug-09
作为主业,那公司今天的规模可能就更上了一大台阶。公司的商业地产主要
相关报告分布在美国的核心城市;服务业龙头世邦魏理仕“苦苦挣扎半个多世纪后终
《中国当代房地产研究专题之一—于迎来了行业发展的黄金期”。在城市化进程加速推进的时候,新房总体非
城市化、人口流动与房价》
常好卖,基本不需要房地产服务业。受二战影响,1960 年后美国商业地产发
2008/07/18
《中国当代房地产研究专题之八—展才开始如火如荼,房地产服务业终于迎来了发展的春天,公司抓住机遇分
人口空间分布的总结与展望》别进行了全国扩张和全球扩张;
2009/05/08
《中国当代房地产研究专题之十— 中国商业地产的广阔空间:从现有的数据和经验看,第三产业占 GDP 比重超
城市兴衰的总结与展望》2009/06/03
过的时候,第三产业发展会加速,从而带动商业地产的旺盛需求。从美
《中国当代房地产研究专题之十二 50%
—房地产与人口的总结与展望》国的数据看,第三产业占 GDP 比重超过 50%时城市化已经基本完成,对新房
2009/08/18 需求大为减少。此时商业地产与住宅地产完全是冰火两重天。2008 年国内第
《海外房地产企业研究专题之—波
士顿地产:美国最大的上市写字楼三产业占 GDP 比重仅为 %,未来商业地产发展空间广阔;
REIT》2009/07/14
中国房地产上市公司商业模式评价: )鉴于中美两国人口变化的差异,万科
《海外房地产企业研究专题之二— 1
世邦魏理仕:全球房地产服务业龙难以成为帕尔迪。未来有志于继续从事房地产开发的企业仔细研究下日本的
头》2009/09/04 森大厦公司或许会有收获;2)金融街和世茂股份在核心城市持有不错的商业
《海外房地产企业研究专题之三—
物业,从而有着先进的商业模式; )国内房地产服务业还“处于行业发展初
帕尔迪:全球房地产开发业龙头》 3
2009/09/22 期”。这有 3 层意思:行业发展空间广阔,长期看好;国内房地产服务业务
还处于初级形态;未来数年内行业还难以进入高速成长期,最多只能是进行
全国扩张以及并购。
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行业研究
正文目录
一、当前房地产商业模式需要转变............................................................. 4
1、地价越来越昂贵................................................................................................. 4