文档介绍：北京公租房规划设计的实践和前瞻
王志刚 一、公租房规划设计的理论指向
北京市创建“以租为主”基本住房保障体系的初衷既包含了对产权型保障体系的纠偏,也包含了城市发展可持续的政策诉求。作为特大城市,北京的资源环境严重制约了城市发加剧了中低收入阶层与合适就业市场之间的距离。以北京首批公租房远洋山水为例,30%摇号配租的人员弃租的原因就是因为上班太远。而目前,北京市兴建的公租房大部分位于五环以外和远郊区,交通不便、配套不全,在提供住房保障的同时没有兼顾相关教育、医疗、社会服务等公共利益的共享。二是发展时序上的失误,主要有三方面:首先是“先有住房后有配套”现象比较常见,总是等到住进去以后才考虑完善相关配套。其次是商品房配建公租房,相关配套没有考虑公租房特点,人为造成居住空间的分异。部分配建公租房不成规模,运营管理不经济,也不利于社区和谐。最后是中心城区产业转移和人口疏解不协调,转移产业的现有布局同城区相比还有很大差距。
虽然北京市委、市政府相关政策文件明确指出,公租房项目应当同步建设相关配套设施。但是就实践来看,除了区位选择方面的问题之外,目前对于配套规划只有指标方面的要求,而没有针对特定人群进行设计的要求。一方面,与公租房运营相关联的配套没有明确业态和业种,无法体现服务于公租房承租人的特点;另一方面,现有配套设施的持有方式(主要由开发商持有)也不利于充分发挥配套设施的效用。由于公租房居住面积小,大量的居住功能需要在相关配套服务设施中满足。然而,目前,对于公共空间配套设施的规划,还没有明确规定,所谓社区商业的培育也充满了市场逐利的考量,既造成本来就不足的配套资源浪费严重,又严重影响了公租房承租人的日常生活,提高了生活成本,造成公租房入住意愿不强。
公租房的户型设计应当充分考虑租赁的过渡性以及变动性,因此在设计上应当以满足基本生活为限,在这一限度下应当保证基本功能的持续完好。但是由目前运营中的公租房来看,仍大量存在房屋设计与公租性质不符、无法满足承租人基本生活需求的问题。一是公租房户型设计没有针对特定人群的个性设计,比如针对老年人、新就业职工和外来务工人员等进行分类。二是基本生活功能不健全。以远洋沁山水公租房项目为例,所有户型均无阳台设计,不配备热水器等,给租户生活造成许多不便。三是资源浪费。多数户型厨房和卫生间面积较大,开门方式影响空间利用,没有涉计储物空间等,这对于小户型房屋来说十分不合理。此外,户型设计模数没有考虑家具摆放,造成空间利用率较低。
公租房可持续发展的关键是后期运营管理,因此在公租房最初规划建设之时,应当充分考虑为今后运营管理提供必要的基础条件。由于目前缺乏公租房运营管理的成功经验,在规划设计方面,针对运营管理而安排公共空间、共用设施设备的考虑付之阙如。目前,在后期运营管理中发现很多不便。例如:实行管理工作必要的办公空间不足,公租房承租人公共空间狭小,共用设备维护不便,相当一部分设计如电梯和水泵等没有考虑节能问题、公共空间能源管理不便等,一者造成维护成本较高,二者造成管理难度增加。
三、今后要突出改进的方面
北京市公租房的规划建设应当充分考虑北京市的具体情况,制定“十二五”保障性住房规划方案。同时,结合“紧凑城市理论”和“城市成