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ICS
A 76
中华人民共和国国家标准
GB/T 28406-2012
农用地估价规程
2012-06-29 发布 2012-10-01 实施
中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局
中国国家标的预期收益为依据。
农用地评估以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例 的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。
在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的 报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降，这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中充 分依据这一原则。
农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投入要素共同作用的结果，估价 时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平。
在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式需要能充分发挥其土地的效用，产生良好的经 济效益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。
判断和确定农用地合理有效利用方式要考虑：
a）持续的使用：根据农用地所处的区域环境和自身条件，所确定的农用地利用方式是可 持续的；
b） 有效的使用：在确定的利用方式下，农用地所产生的经济效益是最佳的；
c） 合法的使用：合理有效的农用地利用方式，符合现行的法规、政策、规划等规定。
农用地价格是由各种价格影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因素经常在变化，农用 地价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成。估价人员要把握价格影响因素及价格变动 规律，准确地评估价格。
农用地估价以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性和 农用地市场的地域性。
农用地估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，农用地估价的结果具有时间 相关性和时效性。
影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。本标准确定农用地价 格的指导性影响因素体系如下：
a） 自然因素，是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括避0°C有效积温、降雨量、降雨 均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、有效土层厚度、土壤障碍层深度、 土壤有机质含量、土壤盐渍化程度、地下水埋深、田块大小、地块形状等。
b） 社会经济因素，是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括 区域城市化水平、城市规模、农业生产传统、人均土地指标（人均耕地、人均农用地）、农 民人均收入水平、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农田基本 设施状况、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达度等。
c） 特殊因素，是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、 土壤条件、环境条件、环境污染状况等。
具体因素指标见附录A。
宗地估价结果报告；宗地估价技术报告；宗地估价附件。
农用地基准地价评估成果内容包括：
a） 文字报告：主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等；
b） 基准地价图：主要有综合及各用途农用地基准地价最终成果图、样点地价图、基准地块图 等；
c） 表格：主要包括基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明表；
d） 有关计算机软件和管理信息数据库。
5农用地估价方法
将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估 农用地价格的一种方法。
收益还原法适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。采 用收益还原法进行宗地价格评估时，以宗地为单位进行评估，即考虑农用地收益是由宗地总 面积产生的，不可只考虑农用地收益面积。
采用收益还原法评估农用地价格，所计算的年纯收益与其权利状况相对应。
收益还原法评估程序如下：
a） 搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料；
b） 测算年总收益；
c） 测算年总费用；
d） 计算年纯收益；
e） 确定土地还原率；
f） 选用适当的公式计算农用地价格。
年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年 收益。确定年总收益时可根据待估农用地生产经营的方式，进行具体分析。分析方法如下：
a） 待估宗地为直接生产经营方式，用农产品