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戴德梁行区块链商业地产新机遇
戴德梁行租户研究
区块链?商业地产新机遇
2016年12月19日
作者
Shaun款方式[支票、债券、直接转账等]、合同条款以及违约处
罚等合约细节）全过程的数字化。合约经双方同意后会在区块链中公示。一旦公示，合
约就会被执行，并通过约定账户（或关联账户）实现相关利益方之间的特定的资金支
付，实现实时交易。
区块链 公共 vs. 私人
最初的数字货币区块链将所有交易都列于公共域名上。当区块链在包括房地产在内的多
个行业被越来越广泛地接受时，对商业的保密性和安全性的需求就变得日趋显着。在一
个私有的封闭商业区块链中，通行许可只会授予被授权的相关方，且仅限于特定的交
易。另外，私人区块链通常包括更少的参与者和节点。
私人区块链的重要性如下：当面对有更少的节点的网络时，交易认证的批准将耗费更短
的时间。而在大型的像比特币这样的公共网络中，首轮批准都可能耗时10分钟。这对某
些业务来说非常之久，且将导致低效。
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商业地产新机遇：区块链的潜在影响
区块链在商业地产领域的运用
区块链被恰当地应用于商业地产领域的一个例子便是智慧写字楼租赁合约在写字楼业主和租赁
者之间的建立和执行。
建立智慧写字楼租赁合约
写字楼业主通过录入所有相关租赁状况来着手智慧写字楼租赁合约。这些租赁状况为物业详情
以及包括租金、物业费、支付频率和修缮细节在内的租赁详情。当这个步骤完成时，租赁方即
被通知并审阅租赁合约内容（图3）。
图3：智慧合约的生成
智慧合约
发起
通知
物业持有者 租户
来源：戴德梁行研究部
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一旦符合条件，租赁方即使用代表其身份的电子密匙，通过对智慧写字楼租赁合约上电子签名
的签署来认可该协议。该写字楼的业主亦将对智慧写字楼租赁合约进行电子化的签名。该份合
约随即成为在区块链中流通的、具有法律效力的数字智慧写字楼租赁合约（图4）。
图4：智慧合约协议
智慧合约
同意同意
物业持有者 租户
来源：戴德梁行研究部
智慧写字楼租赁合约的执行
若管理方没有公共的实体来运营和管理这些类型的账户，则这些智慧写字楼租赁合约的触发将
会需要租赁方将指定数量的钱款存入指定的安全账户（图5）。
图5：智慧合约的启动
智慧合约
物业持有者 租户
指定账户
来源：戴德梁行研究部 7
商业地产新机遇：区块链的潜在影响
在每一个指定的付款周 期内，智慧写字楼租赁合约将在该指定账户中提取款项。彼时，该份款
项便会立即存入写字楼业主的账户中（图6）。
图6：智慧合约的运营
智慧合约
物业持有者 租户
指定账户
来源：戴德梁行研究部
当该智慧写字楼租赁合约过期时，指定账户中剩 余的钱款便会经分配后打入业主和租户的账户
中。分配给各自账户的数额将由双方在智慧写字楼租赁合约中商议的包括合理折旧在内的租赁
条款而定（图7）。
图7：智能合约的终止
智慧合约
物业持有者 租户
指定账户
来源：戴德梁行研究部
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区块链技术面临的挑战
应用问题
区块链在商业地产的应用可能会由于各种原因遭遇挫折。其中一个原因可能是弱应用，导致
弱应用的原因有：
·缺乏对技术的理解，因此不知道它全部的潜力；
·在系统未完全测试，缺陷未完全解决时急于推出上线，及；
·商业地产行业并未完全接受这一技术，因此培养并刺激行业对这一技术的负面反应
法律问题
在接纳智能房地产合约上，可能存在一些法律障碍。在起步阶段，从法律角度来看，法律监
管部门需要用对待常规合约的方式来监管智能合约
行业保守主义
商业房地产行业在采纳和实施创新技术方面可能相当保守。因此，地产行业采用区块链可能
将是一个长期的过程。
尽管如此，一旦区块链确实获得立足点，它需要做的仅仅是改变行业的思维和行为。同时，
一旦区块链获得第一批行业内企业的采用，那么采用率将迅速攀升，而紧接着便是不可避免
的、在全行业内的采用。
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商业地产新机遇：区块链的潜在影响
商业地产之机遇
如果商业地产采纳区块链，那么区块链对行业的流程和具体做法的潜在影响可能是巨大的。区
块链可以减少大量的文书工作，建立效率模式并提高市场透明度。随着智能房地产合约的数字
化，区块链可以：
·使商业地产拥有包含诸如建筑参数信息，性能信息（包括租金和入住率）和法律信息在内的
详细信息。这些信息可以在极短的时间内便容许授权方在线访问；
·使商业房地产交易在几秒钟内完成，而不是几天、几周 或几个月；
·在交易完成后，更好地促进销售、租赁和支付过程。
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总结
时至今日，不少业内人士