文档介绍：2019XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书53p
内 容 提 纲
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
项目理解
克而瑞工作流程及方法
项目组成员介绍
工作内容、工作成果及取费
克而瑞咨询优势
项目位于新郑步定位
物业功能布局建议
物业体量配比建议
项
目启动
6
8
4
5
1
开发建议
功能分区建议
项目开发时序建议
商业物业经营建议
项目最佳开发策略建议
定位模式研究
规划模式研究
客户模式研究
驱动模式研究
开发模式研究
10
财务测算
关键财务假设
财务模型
关键财务指标评估：投
资额、现金流、IRR等
区域资源及未来规划分析
区域产业优势
区域资源分析
2
市场研究
各物业的具体市场定
位及可行性论证
区域宏观经济研究
区域土地市场研究
各细分物业市场研究
7
区域未来规划研究
规划功能、战略定位和愿景
功能分区分析、结构分析
3
克而瑞将项目分成2个阶段16个模块进行，第一阶段将就项目整体定位展开研究
0
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
预期结果
明确本项目的目标客户
研究目标客户的特征和需求
（概念需求、产品需求）
项目区域现有客源研究
客源导入研究（中、远期）
项目客源结构分析
目标客户特征分析
目标客户需求分析
模块四：潜在客户研究
项
目
内
容
研
究
方
法
Focus group 焦点小组访谈
易居客户研究模型
MECE法 界定问题
模块四：是建立不同阶段的客源导入模型，匹配项目所处区域发展阶段，从而分析出项目客户地图及其概念和产品偏好
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
预期结果
明晰地产开发模式
筛选本案可能的开发模型
定位模式研究
规划模式研究
客户模式研究
驱动模式研究
开发模式研究
模块五：成功案例研究
项
目
内
容
相关案例调研
类比分析
内外部资源调用
内部研讨
专业模型研究
KPI指标法研究
研
究
方
法
模块五：是通过类似成功区域和案例研究，明细可参照的开发模式，在模块化分析之后筛选出本项目的开发模式及赢利模型
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
预期结果
项目开发整体概念明晰
项目核心竞争力确立
可能物业类型确定
开发主题及概念定位
区域资源与项目核心价值论证
市场竞争策略确立
各物业的具体市场定位及可行性论证
头脑风暴会
内部讨论
SWOT分析
专业模型研究
模块六：项目总体定位
项
目
内
容
研
究
方
法
模块六：是通过核心定位模块的组合，设定项目总体定位，并总结出项目的整体开发概念及核心竞争力，指引物业类型的筛选
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
预期结果
挖掘各市场机会点
区域宏观经济研究
区域土地市场研究
区域商品房市场研究
各细分物业市场研究
市场调研
市调模型建立及运用
数据收集和处理
专业模型研究
模块七：市场研究
项
目
内
容
研
究
方
法
模块七：是采用传统房地产市场研究方式，修正总体定位中的各物业类型细节指标，使产品设计既保证适度超前的同时又更具竞争力，且能满足利润要求
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
预期结果
明确项目的物业功能和体量配比
市场机会点挖掘
物业形态选型
产品形态初步定位
物业功能布局建议
物业体量配比建议
内部讨论、论证
选型模型建立及应用
物业筛选矩阵
模块八：项目物业功能建议
项
目
内
容
研
究
方
法
模块八：是将常规房地产产品策划的模块置入高档类物业中，在一切以营销为纲的原则下设定项目各物业功能和体量配比
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
项目开发时序建议：开发时机的选择、开发步奏建议
商业物业经营建议：项目经营模式建议
项目最佳开发策略建议：开发进度和开发周期、租售比例建议、租金策略与定位、售价策略与定位
模块九：开发建议
项
目
内
容
内部访谈/头脑风暴/高层研讨会
价值组合 ( Value Portfolio)
业务发展模式分析
预期结果
项目发展愿景以及战略目标
项目定位调整方案
各板块物业组合以及发展模式
研
究
方
法
模块九：是从项目整体运作的角度，结合工程、资金投入、市场发育程度、营销机会等因素，提供2－3种项目最佳开发时序和经营方式建议
XX新郑龙湖项目前期策划服务建议书
主要问题
哪些因素对未来财务情况影响最大?
在确定了发展备选方案后，不同方案下各物业组合的盈利情况、资产负债情况、现金流情况如何？
提出未来 可能出现 的情景， 设置变量
决定变量 (n个变量)
通过假设对 变量赋值 (n个假设)