文档介绍：株洲宏侨项目物业发展建议
本阶段工作重点:物业发展建议是项目定位的表现形式,形象演绎项目未来打造的方向和重点
项目整体定位
市场调研阶段
项目地块查勘
区域重大项目&设施扫描
房地产市场调研
商业市场调研
目标客户访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
问卷调研(含住宅客户、商业消费者等)
-
项目属性界定
目标分析
核心问题界定
市场竞争分析
客户需求分析
案例专题研究
项目住宅定位
项目商业定位
经济评价
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项目物业发展建议
项目地块条件分析
立面风格建议
园林景观建议
商业街建议
产品发展建议
会所建议
公共空间建议
物业服务建议
分期开发策略与经济测算
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定位回顾:前期定位主要结论
核心结论回顾
核心问题
如何克服区域抗性(区域模糊、形象认知),实现项目的成功启动和持续开发?
如何实现区域价值突破,进入市场第一阵营,建立市场认知及认可?
整体
发展战略
N+1高附加值产品、水社区园林、特色会所配套
客户定位
以芦淞北、荷塘区和石峰区的泛公务员及生意人为主
随着社区成熟,厂矿企业的职员和上班族逐渐增加
商业定位
商业定位为社区型商业;
业态建议:除红港路设置部分集中商业外,其他为沿街商业;以社区服务及餐饮、娱乐休闲类商业为主;
规模建议:约3万平米。
产品定位: 85-130㎡二房、三房为主,以N+1为核心概念,以内阳台赠送为核心手段,辅助入户花园,凸窗等赠送方式,扩展舒适度
产品户型
面积区间
面积比例
赠送面积方式
公寓
40-50㎡、65-70㎡
5-8%
阳台、凸窗
二房
75-80㎡
10-15%
阳台、凸窗、(入户花园)
二房(2+1)
85-90㎡
25-30%
阳台、内花园、凸窗
紧凑三房
105-110㎡
25-30%
双阳台、凸窗、(入户花园)
舒适三房(3+1)
125-130㎡
15-20%
双阳台、内花园、凸窗
舒适四房(4+1)
135-140㎡
10-15%
阳台、内花园、入户花园、凸窗
主力产品
在售公寓项目主要集中在主要商圈附近,以服务商业为主
公寓主要集中在芦淞区商圈附近,集中在中心商圈及火车站附近
1
3
2
4
5
6
7
8
9
嘉盛华府
鸿益广场
金域小团圆
富华商业广场
中央商业广场
汉华国际商业城
金轮商业广场
庐山恋
城市风景
公寓市场:公寓项目地段特征明显,集中在芦淞商圈及火车站附近,对商业中心依赖明显
中心商圈项目由于项目地段及地块指标影响,以公寓产品为主,体量相对较大
住宅项目公寓多为一栋设置,多数考虑与酒店公寓或办公结合
项目名称
总建面
万㎡
公寓情况
建面
㎡
套数
公寓户型
销售率
销售价格
主力客户群
城市风景
约26000
528
49-56㎡
50%
4200元/㎡
投资客、办公用房,投资客中年人为主
庐山恋
4000(三层)
63
49-60㎡一房,88㎡两房
(在售3层)30%
4600元/㎡
投资客为主,首付20%,各类人群都有,20~50岁
嘉盛华府
22
约3000
50
50-125㎡
未开盘
待定
——
金域半岛
35
约35000
528
106-110㎡户型; 95-99㎡户型;59-68㎡
90%
3800元/㎡
60%自主,40%投资
鸿益广场
5
约15000
315
40-50㎡一房
35%
3300元/㎡
泛公务员,效益较好的企业单位职工,40岁左右,投资为主
汉华国际商业城
约30000
483
20-60 ㎡单间60-70㎡一房110-120㎡二房
未开盘
预计6000元/㎡(精装修)
——
中央商业广场
12
约16000
330
40-60㎡一房
100%
6200元/㎡(精装修)
商人、企事业单位职工,30岁左右,投资客为主
富华商业广场
约10000
171
40㎡的一房,71、87㎡的二房
50%
毛胚4200元/㎡、精装4700元/㎡
附近的单位职工,投资为主
金轮时代广场
13
约60000
1200
50㎡的一房
60%
5500元/㎡
芦淞商圈商人,外地投资客,投资为主
从各项目公寓体量看,中心商圈类项目公寓体量较大,住宅项目公寓一般为一栋,-3万㎡之间
商业广场类公寓由于地段好,售价较高,售价一般在4500-5500元/㎡(毛坯)之间
住宅项目公寓