文档介绍：○谨呈:恒达房地产开发有限公司
恒达2009-B-22地块
营销深化报告
UPCS优派克思房地产经纪有限公司
二O一O年三月
写在报告之前-----品牌地产
秉承”引领创新,专业精细”的精神
十五载精耕,二十余项目;
300万方开发量,100万方储备用地;
恒达地产
源起七都立足吴江展望苏州
中国地产百强,江苏地产二十强,苏州地产前六强
恒达地产植根吴江十五年,历经磨砺,缔造了吴江地
产第一品牌。其间,恒达地产在苏州主城开发了丽都国际
项目,但没有在苏州主城区形成较深的品牌印象度。
2009年恒达再次挥师苏州主城,一举夺得相城两个
地块,充分体现了恒达品牌进军苏州的决心,也为地产品
牌再次升华提供了良好的平台。
UPCS认为53000多平方米的核心CBD地铁商业地块,
足以提升相城核心商业板块的品质和档次,进而奠定恒达
地产在苏州主城的品牌影响力。
写在报告之前-----康桥丽都资源
UPCS2007年开始介入康桥丽都前期的土地拍卖评估,帮助开发商进
行土地价值评估、产品初步规划、未来市场预测、收益测算等前期工作。
07年10月康桥丽都东环外接待中心高调亮相,引起了社会的高度关注。
“高调宣导,踏实做事”,08年6月1日康桥丽都成功开盘,2000组客户相
城体育馆疯抢,成为07-08年苏州地产界的一个传奇神话。
截至目前康桥丽都成功销售一期公寓10万平方米,
万平方米,2个月销售商业物业6000多平方米,5个月销售单身公寓500多
套。
UPCS在相城区积累了5000多组的优质客源,与相城区招商局、蠡口
家具协会、浙商协会建立了良好的合作关系。UPCS对恒达商业地块的操
盘充满了信心。
报告总纲
市场分析对项目认知商业分析公寓分析产品深化建议营销策略企划包装
项目的启示
商业公共空间
经济指标 SWOT分析 SWOT分析定价策略
规划要点
客户定位
核心价值客户定位商业产品总体思路
规划方案分析
商业定位公寓定位推案周期
商业业态
全案定位
引进建议
酒店公寓公共
部分装修建议
酒店公寓样板间
装修建议
酒店公寓
配套建议
市区售楼处建议
市场分析对项目的启示
通过市场分析对项目定位启示
周边商业主要以专业市场为主,配
套服务型商业基本以小区配套为主启示一:
商业市场虽然拥有超市,电器,家居,休闲建议本案商业可利用自
娱乐等业态,但是分布零散,不够集身一定的规模优势,打
中,没有形成商业氛围
造多业态、集中式商业
综合体
酒店公寓产品去化速度相对缓慢
酒店公寓的面积对项目去化有一定
酒店公寓市场影响
启示二:
售价的提升需要依赖高标准装修与
高品质服务产生的附加值本案商业综合体浓厚的
商业氛围提升了酒店公
寓价值,结合项目地段
本项目位于相城区核心地段,采莲
现实因素路、阳澄湖路的交界处和轻轨站点优势,可以
轻轨2号线地铁交通等带来的便利打造成高性价比的投资
优势标的
通过市场分析对项目产品面的启示
市场行情总结对本案启示
区域内商业项目面积12-347平米都有,由于商
业单价高,所以小面积的低总价去化较快,剩下建议本案根据以小面积商铺
商业市场的都是100平米以上的大面积为主; 为主,低总价产品能快速实
商铺的主要排布格局以1-3层的沿街商铺为主, 现销售目标和价值最大化
商业价值最大,集中式的商业是以外街结合内街,
打造主题商业街的形式为主。
目前区域内在售酒店公寓产品面积区间在35-67
平米,其中偏小的户型总价低去化快,剩下的主
建议本案在主力面积上以小面
酒店公寓市场要是55-67平米的户型;
积为主,以高单价、总价低面
产品户型设计上都是筒子楼形式南北朝向排布,
市,实现投资客和租赁客的利
一般是南朝向的户型贵于北朝向的户型;
益最大化
区域内酒店公寓基本以精装修产品面市,且在
大堂公共部位的设计上尽量大气,以彰显产品品
质。
通过市场分析对项目竞争环境的启示
区域内尚未开发的项目众多,且这些项目大部分
将在今明年入市,对本项目的竞争不可避免
君地地块
2007年拿地,
2010年下半
年启动
年拿
2009 2009年拿
地,
2011 地,2011
年启动年启动
城开华润地华成 2009年拿
地块地,2011
地块块年启动
2009年拿
地,2011
2007年