文档介绍：第六章居住规划
第一节居住规划概述
第二节住房贷款规划
第三节购房规划
第四节租房与购房的决策
第一节居住规划概述
一、居住规划的重要性
有利于科学选择合适的住房
是否买房、买房的价位和区域决策,需要细致周全的规划
有利于合理选择贷款计划
只有事先进行居住规划,规划购房现金流,才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策
迫使个人或家庭有目的地储蓄
与子女教育、退休规划相比,居住规划可供准备的时间较短
住房支出数额巨大
二、个人购房动机
(一)自己居住
要考虑自身支付能力和居住质量
居住质量具体包括:周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理……
(二)投资
将住房当成投资工具,购买住房获取租金或资产增值
需要考虑的因素:自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素
三、居住规划的流程
第二节住房贷款规划
一、住房贷款的种类
二、住房贷款偿还方式
三、住房贷款期限的确定
一、住房贷款的种类
(一)公积金贷款
具有政策补贴性质
贷款利率和费用低于商业贷款
一般最长不超过30年
(二)商业贷款
发放对象广泛,手续相对简单
贷款利率较高
个人住房贷款最长30年,个人商业用房贷款最长10年
(三)组合贷款
如果住房公积金贷款不足,可以同时申请住房商业贷款
二、住房贷款偿还方式
(一)到期一次还本付息
贷款到期后一次性归还全部本金和利息
短期(一年期)个人住房贷款一般用这种方式
(二)等额本金还款
每次还款,偿还的本金相等,同时付清当期应付的利息
每月还款额= 当期偿还本金+ 当期偿还利息=贷款本金÷还款期数+(贷款本金-累积已还本金)×当期利率
期初还款负担重,适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭,如中老年家庭
(三)等额本息还款,等额还款法(最常见)
每次还款的金额(本金加利息)相等,现金流相当于一个年金
贷款本金=每月还款额×年金现值系数(P/A, i , n)
(四)其它方法
等比累进还款法,每次还款比例增加
等额累进还款法,每次还款金额增加
案例:住房贷款计算(等额本金还款)
王先生为买房准备贷款100万元,贷款年利率6%,10年还清,等额本金还款。
(1)他第1个月需要偿还多少住房贷款?
(2)他第15个月需要偿还多少住房贷款?
答案:
住房贷款年利率6%,月利率=6%÷12=%,共还款10年,也即120期
每个月需要偿还的住房贷款本金=100万÷120=
(1)第1个月需要偿还的住房贷款利息= 100万*%=5000元
第1个月需要偿还的住房贷款=+ 5000=
(2)第15个月初的住房贷款未偿还本金=100万-*14=
第15个月需要偿还的住房贷款利息= *%=
第15个月需要偿还的住房贷款=+ =12750元
案例:住房贷款计算(等额本息还款)
王先生为买房准备贷款100万元,贷款年利率6%,10年还清,等额本息还款。
(1)他需要每月偿还多少住房贷款?
(2)假设王先生偿还住房贷款6年后,准备将剩余的贷款一次性还清,他应一次性偿还多少钱(6年后的贷款余额是多少)?
(3)假设第6年的8月,住房贷款利率上调到年利率7%,第7年第1个月开始,他需要每月偿还多少住房贷款?
答案:
(1)住房贷款年利率6%,月利率=6%÷12=%,共还款10年,也即120期
每月还款额= 1000000 ÷(P/A, %, 120)=,或=PMT(%,120,1000000,0,)= -
(2) 6年后应一次性还款(6年后的贷款余额)= ×(P/A, %, 12*4 )=472729元,或=PV(%,12*4, ,0,) =-472729元
(3)每月还款额= 472729÷(P/A, 7%/12, 12*4 )= ,或=PMT(7%/12, 12*4, 472729,0,)= -
三、住房贷款期限的确定
购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况,选择利息支付和还款压力较小的贷款方式和贷款期限
房屋月供款占收入的比率,一般不应超过月收入25%-30%
应考虑有无其它固定支出,如汽车贷款偿还、固定的人寿保险支出……