文档介绍：东营【海信盈城】项目
后评估报告
东营盈城项目后评估工作小组
二○○九年五月
东营【海信盈城】项目后评估报告
序言：
东营海信盈城项目于2005年7月9日经地土质、建材、
建筑环境的不认识致使了成本的大幅增加。建议后续拓展新城市时成本预
测人员一定要深入认识当地建筑业情况，给出相瞄正确的成本。
【项目概略及评估综述】
1、项目概略
东营海信盈城项目是海信地产东营公司首次以公然拍卖方式于
2005年7
。项目位于东营西城西一路以西，西五号路（规划中）以南，菏泽路以北，东区
六路（规划中）以东，，出让面积（净面积）
公顷，规划用途为住宅用地。
东营区政府在05年末迁移到离本项目不足1公里处，且东临耿井水库有较好的自然资源，未来发展潜力较大。
2、项目经济技术指标
项目技术经济指标：，出让面积（净面积），多层及小高层住宅建筑面积：95047㎡；退台式花园洋房建筑面积：21887㎡；商业及综合楼面积：2743㎡，物业用房面积：470㎡，总建筑面积：㎡，停车位：地面356个，容积率：，绿地率：%，建筑密度：%。
3、项目开发周期
海信盈城项目于2005年7月经过公然拍卖获取土地，截止到2008年6月
全面交托，项目发展总周期为3年。其中无高压线区建筑施工周期分别为
1年零5个月有高压线区施工周期为1年零2个月。
4、项目综合评估
东营房地产市场自2005年以来步入了高速发展阶段，为海信盈城项目的成功开发和销售提供了优秀的市场契机。海信盈城项目是海信地产在东营获取的第一个项目，较好的实现了海信地产省域化发展的战略任务。
盈城项目客户目标群定位正确，产品定位切合市场需求，在东营市保持了较快的销售速度。
在工程实施阶段，对当地建筑环境的不熟悉及对政府的过分信任（高压线问题）致使了项目开发周期的严重滞后及成本的大幅增长，对证量把控不严使得后续出现了地下室、屋顶、门窗等漏水现象，一定程度上影响了项目的形象。
销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价钱的定位，再到营销推广中推售时机的选择、价钱策略的制订等大方素来看，海信盈城项目整体营运及操作较为成功。正确把握销售时机，树立了项目在东营的高端品质形象，获得了行业内和消费者的认可。但销售员的能力有待进一步提高，品牌宣传能力也需要系统持续改良。
【项目投资管理评估】
1、项目发展期内东营市宏观经济及房地产市场回首
东营海信盈城项目于2005年7月9日经过公然市场以拍卖的方式获取土
地，2006年9月23日海信盈城一期组团正式开盘销售，至
2008年6月
日项目全面交托。
在2005～2008年项目主要发展期内，东营市主要宏观经济指标表现优秀：
GDP与人均可支配收入稳步增长，分别由2005年的1166亿元和64907
元/人增长至2008年的2052亿元和102741元/人；
发展期内东营市人口改动较平稳，
；
优秀的宏观经济发展带动下，房地产投资额体现逐年高速增长态势，由
2005年的47亿元增至2008年的68亿元。
。。
2005-2008年是全国房地产市场的调控年，国家从各个方面陆续出台了一系列的调控政策，并在08年下半年，全国房地产市场出现了量价齐跌的拐点。东营房地产市场在一定程度上也受到了影响，但作为三四线城市，影响相对较小。05-07年在油田经济合用房不确准时期，我公司项目实现了较好的销售业绩。随着大量高品质经济合用房的规划和推出加上全国房地产局势的影响，在08年下半年，项目销售出现了一定的困难，我公司实时调整价钱策略，保证了项目回款，防止了经营风险。
项目整体情况如下：