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重庆大渡口项目定位报告(二)
六、土地市场分析
1、土地市场反弹成交增加
重庆主城区房地产相关用地成交量在2008年触底精品齐鲁行业资料欢迎下载赵鲁宾编辑
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重庆大渡口项目定位报告(二)
六、土地市场分析
1、土地市场反弹成交增加
重庆主城区房地产相关用地成交量在2008年触底,至到2009年6月土地市场开始快速反弹,成交量迅速增加。虽然在2009年第四季度,受一系列土地调控政策的影响,成交量略有回落,但土地供应量开始增加,土地市场相对活跃。
2009年主城区房地产相关用地成交共114宗,,,成交量虽不及2006年及2007年,%。
2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地成交量单位:万平方米
数据源:重市土交中心
2009年各季度重庆市主城区房地产相关土地成交面积单位:万平方米
数据源:重市土交中心
2、土地成交价格创新高
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2009年的土地成交量虽不及2006年和2007年,但土地成交价格却创历年来最高。从2009年下半年开始,多宗土地的拍卖屡屡出现多家实力开发商竟拍的情况,新“地王”频现,重庆地王的纪录在一年之内就4次被刷新。
2009年重庆主城区房地产相关用地成交价格达到410亿元左右,每亩土地的成交均价约344万元,平均的楼面地价也达到每平方米1738元,与2008年相比,%%。
2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地成交金额(单位:亿元)
2004-2009年重庆市主城区房地产用地成交均价(单位:万元/亩)
数据源:重市土交中心
2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地平均楼面地价(单位:元/平方米)
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数据源:重市土交中心
3、土地集中度于少数大型房企
由于地价高涨等原因导致拿地成本越来越高,土地市场的竞争越发成为资本的竞争,由此导致2009年重庆主城区出让的土地相对集中,集中在少数资金雄厚的大型地产商手中。
据初步统计,2009年仅保利、万科、龙湖、中海九龙仓、招商地产、华宇、金科和南方东银这8家地产商在重庆主城区竞得的土地总面积达到377万平方米左右,占全市房地产相关用地的一半左右,竞地总金额达到257亿元左右,超过全市总额的一半以上。从全年成交金额最高的十宗土地了,,占全市总量的1/3。
据初步统计,2009年仅保利、万科、龙湖、中海九龙仓、招商地产、华宇、金科和南方东银这8家地产商在重庆主城区竞得的土地总面积达到377万平方米左右,占全市房地产相关用地的一半左右,竞地总金额达到257亿元左右,超过全市总额的一半以上。从全年成交金额最高的十宗土地了,,占全市总量的1/3。
4、热点组团突出
2009年重庆主城区土地成交的楼局基本未变:“三北”区域比例最高,西部区域土地出让逐年增加。另外,几个重点组团的土地市场表示突出。
北区2009年最热的组团非江北大石坝组团和江北城组团非属,由于主城最大森林公园鸿恩寺公园的建设、朝天门大桥通车经及江北嘴金融中心建设的开始,使这两个组团成为年度最热的组团,包括保利、中海、龙湖在内的大开发商均在这两个组团展开激烈土地争夺战,年度地王频出于这两个组团。
西区最热的组团是大学城组团,沙坪坝全年共17宗的房地产相关用地成交有11宗集中在西永大学城,其中龙湖以超过10亿元拍得的近900亩土地将持续带热该区域。
南区的热点组团是南坪弹子石组团,由于年内交通的完善和两江新区、CBD等规划热点,吸引了众多实力开发企业,也催生了2009年底的最后一宗地王。
除此之外,相对较为成熟的大石杨组团在2009年也成为龙湖、万科、保利、南方东银等地产商争夺的热点区域。
2008年重庆市主城各区房地产相关用地成交情况
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数据源:重市土交中心
七、新政对重庆市场的影响
1、重庆新政具体内容
一是构建多层次住房供应体系。第一,加快保障性住房建设,明确2