文档介绍：上海嘉定新城项目项目营销提案报告
2019年松江
2019年嘉定
开发商——遵照“一站式”服务理念,延续方舟品牌特色……
代理商——确保赢销落地,实现价值空间最大化…….
序
抓准市场,成就红盘!
汇报纲领
壹、政策简读
贰
上海嘉定新城项目项目营销提案报告
2019年松江
2019年嘉定
开发商——遵照“一站式”服务理念,延续方舟品牌特色……
代理商——确保赢销落地,实现价值空间最大化…….
序
抓准市场,成就红盘!
汇报纲领
壹、政策简读
贰、板块精读
叁、市场熟读
肆、面市定位
伍、赢销落地
1
【壹、政策简读】
假性回暖、酷政加码,看弱2019
宏观市场呈现假性回暖,但幅度有限,总体为价平量增态势:
截止到4月25日成交量达38万方,整个4月成交量将达到50万方左右,虽然4月成交量仅为去年同期50%,但2、3、4月成交连续上行、而价格未连续下行,市场面已为政府不悦。
从去年到目前,楼市供求比关系总体倒置,供小于求的比例仅占25%。
从去化看政策
如果市场出现真性反弹且幅度加大,政府很有可能继续从下面四个方面进行调控:
一是政策严格执行:之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行,比如严格征收土地增值税。
二是政策力度加强:如购首套房的首付比例提高,目前是30%的首付,可能提高到50%,甚至更高(目前浙江已经把首套首付提至40%)。
三是政策范围扩大:如目前限购城市有39个,未来很有可能继续扩大。
四是新政策的出台:如目前仅出台了限贷、限购和限价政策,未来可能会进一步“限售”,即个人购买商品房之后五年内不允许出售转让,将会进一步限制需求。
经济面
信贷规模结构控制加强(信贷收紧)
政策面
市场面
三限从严,实质影响将显现
观望气氛更浓+部分客户退场(含自用)
市场进入观望期,供求矛盾趋缓,公寓市场受供应竞争与大势影响较大
2019整体基调:
谨慎(量减价跌)
特别是上海外环以外板块
市场将不再百花齐放,成功只会给认识清楚、把握机会的人
从基本面到预判-2019
2019年为上海楼市酷政元年,预计2019年市场将出现量减价跌局面
2
【贰、板块精读】
宗地、板块切割,大盘扎堆
一、宗地位置确定
嘉定老城区东部,塔城路以南,澄浏中路以东,新泥家浜以西,仓场路以北。
本案属于主城区,以西可借力老城,以南受新城辐射,楼市格局为嘉定核心区大中型项目。
老城区
新城区
今年3月后,嘉定区坐稳全市成交头把交椅,随着未来嘉定大量项目的上市,2019年上海楼市的主战场必将在嘉定新城。
头把交椅的双刃剑效应——关注度最高,竞争也最激烈。
一、上海住宅成交走势
全市2019年3月—2019年4月
项目名称
区域
板块
供应面积
(㎡)
成交面积
(㎡)
单套面积
(㎡)
成交均价
(元/㎡)
热销分析
保利叶语
宝山
顾村板块
40,468
40,468
119
18,925
高附加值、近地铁
金鼎香樟苑
嘉定
江桥板块
51975
30,907
93
15,423
依托万达大商业
合生城邦
闵行
江川紫竹板块
40,016
27,503
88
15,701
降价1000元/㎡
保利湖畔阳光苑
嘉定
嘉定新城板块
43,827
22,225
98
14,029
低价路线
慧芝湖花园
闸北
大宁板块
21,997
19,572
105
36,726
高于周边同类产品力
中海御景熙岸
南汇
周康板块
39,848
16,953
87
21,068
90㎡小三房,低于原先报价3000元/㎡
恒盛湖畔豪庭
奉贤
南桥板块
21,692
15,660
110
13,135
奉贤标杆项目
圣骊河滨苑
杨浦
东外滩板块
29,377
14,021
136
24,979
内环内高性价比
新城悠活城
嘉定
嘉定新城板块
24,194
13,867
88
14,063
高性价比路线
仁恒怡庭
杨浦
新江湾城板块
17,588
11,876
264
69,725
新江湾豪宅
热销楼盘成交指标分析
—
无论是市中心还是郊区,高性价比、品牌楼盘成为全市的成交的焦点。
热销楼盘集中在外环和外郊环之间,市区板块热销盘呈萎缩状态。
90-110平方米公寓成为主力销售产品(占比70%);成交比例在50%(按推出量计算)。
15000元左右单价的个案占比达50%。
从上述热销盘中分析——
上海写字楼成交走势
今年3月后